Befristeter Mietvertrag: Das müssen Vermieter wissen

Wann ein Zeitmietvertrag beginnt und endet, welche Gründe eine Befristung rechtfertigen und welche Formvorschriften gelten – all das ist im Mietrecht genau geregelt. Wer als Vermieter eine Wohnung befristet vermieten möchte, sollte die gesetzlichen Vorgaben genau kennen.

Was einen Zeitmietvertrag ausmacht

Während ein unbefristeter Mietvertrag erst mit einer Kündigung endet, läuft ein Zeitmietvertrag automatisch zu einem festgelegten Termin aus. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist ausgeschlossen. Doch die Sache ist komplexer, als sie klingt – denn die rechtlichen Anforderungen sind streng.

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Befristung muss schriftlich begründet werden

"Wenn ein Eigentümer seine Wohnung nur vorübergehend vermieten möchte, etwa weil er sie später selbst nutzen will, kann ein Zeitmietvertrag sinnvoll sein", erklärt Mietrechtlerin Beate Heilmann.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) betont: Die Befristung muss im Vertrag schriftlich und mit einem anerkannten Grund angegeben werden. Fehlt dieser Nachweis, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet.

Gesetzliche Grundlage: § 575 BGB

Nach § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist ein Zeitmietvertrag nur zulässig, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

1. Der Vermieter oder ein Angehöriger möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen.
2. Die Wohnung soll in zulässiger Weise umfassend modernisiert, instand gesetzt oder umgebaut werden – und dies wäre mit einem fortbestehenden Mietverhältnis erheblich erschwert.
3. Die Räume sollen an einen dienstverpflichteten Arbeitnehmer überlassen werden.

Der Vermieter muss den Befristungsgrund bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.

Zudem hat der Mieter das Recht, vier Monate vor Ablauf der Frist eine Auskunft darüber zu verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Antwort zu spät, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend.

Formvorschriften und Besonderheiten

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn er schriftlich abgeschlossen und eigenhändig unterzeichnet ist. "Fehlt die Schriftform oder soll das Mietverhältnis länger als ein Jahr dauern, gilt der Vertrag als unbefristet", warnt Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Das Ende der Mietdauer muss konkret datiert werden. Eine Mindestlaufzeit ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, und der Vertrag kann bei fortbestehendem Befristungsgrund mehrfach verlängert werden.

Wichtig: Eine nachträgliche Änderung oder Ergänzung des Befristungsgrunds ist nicht zulässig.

Auskunftspflicht des Vermieters

Der Mieter darf spätestens vier Monate vor Vertragsende schriftlich anfragen, ob der Befristungsgrund weiterhin besteht. Antwortet der Vermieter nicht innerhalb eines Monats, verlängert sich der Mietvertrag automatisch um die Dauer der Verzögerung. Eine proaktive Informationspflicht des Vermieters besteht jedoch nicht.

Ein Austausch des Befristungsgrunds ist ausgeschlossen – auch dann, wenn der neue Grund an sich zulässig wäre. Innerhalb eines Befristungsgrunds gibt es aber Spielraum: Ob Sohn oder Tochter einziehen sollen, zählt gleichermaßen zur Eigennutzung.

Alternative: Kündigungsausschluss statt Zeitmietvertrag

Wer lediglich verhindern möchte, dass ein Mietverhältnis in einem bestimmten Zeitraum gekündigt wird, braucht keinen Zeitmietvertrag. Dieses Ziel lässt sich auch durch einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht in einem unbefristeten Mietvertrag erreichen.

Alte Zeitmietverträge behalten ihre Gültigkeit

Zeitmietverträge, die vor dem 1. September 2001 nach altem Mietrecht abgeschlossen wurden, bleiben weiterhin gültig. Häufig enthalten sie Verlängerungsklauseln, nach denen sich das Mietverhältnis automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, wenn es nicht fristgerecht – meist drei Monate vor Ablauf – gekündigt wird. „Das kann zu sehr langen Laufzeiten führen“, erläutert Wagner.

Fazit

Ein Zeitmietvertrag kann Vermietern Planungssicherheit geben – allerdings nur, wenn er korrekt begründet, schriftlich fixiert und rechtzeitig geprüft wird. Schon kleine Formfehler führen schnell dazu, dass der Vertrag als unbefristet gilt.

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