Die Eigentümerin einer Wohnung in einem unteren Stockwerk konnte den Einbau einer Klimaanlage im Penthouse nicht verhindern. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass bloße Befürchtungen einer Lärmbelästigung keine ausreichende Grundlage bieten, um eine von der Eigentümergemeinschaft genehmigte bauliche Veränderung zu untersagen.
Im verhandelten Fall hatte die Eigentümerin einer Wohnung im 4. Obergeschoss gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geklagt. Dieser erlaubte dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im 8. Obergeschoss den Einbau eines Split-Klimageräts, unter Auflage einer lärmmindernden Montage mittels Dämpfsockeln.
Der BGH bestätigte, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch Beschluss gestatten dürfen. Dabei sind mögliche Nachteile anderer Eigentümer zwar abzuwägen, ein bloß theoretisches Risiko reicht jedoch nicht aus, um den Beschluss aufzuheben.
Laut § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden, wenn sie einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen. Diese Unbilligkeit muss jedoch objektiv nachprüfbar und nicht lediglich subjektiv empfunden sein. Gesundheitsbedenken einzelner Eigentümer spielen bei der Bewertung keine Rolle.
Der BGH stellte klar: Mögliche Beeinträchtigungen durch die spätere Nutzung (hier: Betrieb der Klimaanlage) sind nur dann im Vorfeld zu berücksichtigen, wenn sie zwingend und untrennbar mit der baulichen Veränderung verbunden sind. In diesem Fall sah der BGH keine ausreichenden Hinweise auf eine solche Evidenz.
Wohnungseigentümer behalten das Recht, sich gegen tatsächliche Beeinträchtigungen nach Inbetriebnahme der Anlage zu wehren (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB). Diese Möglichkeit schützt Eigentümer vor realen, unzumutbaren Störungen, ohne vorschnell sinnvolle bauliche Maßnahmen zu blockieren.
Der BGH betonte, dass der Gesetzgeber mit der Reform des WEG zum 1.12.2020 bauliche Veränderungen erleichtern wollte, um dem Sanierungsbedarf in Eigentumsanlagen besser begegnen zu können. Daher seien unklare Prognosen über mögliche spätere Beeinträchtigungen bei der Beschlussfassung regelmäßig außen vor zu lassen.
Im konkreten Fall war die Klimaanlage TA-Lärm-konform und drei Stockwerke vom Sondereigentum der Klägerin entfernt. Auch die lärmmindernde Montage sprach gegen eine erkennbare unbillige Benachteiligung.
Die Anfechtungsklage hatte keinen Erfolg. Der BGH sah keine unzulässige Benachteiligung der Klägerin durch den Einbau der Klimaanlage.
(BGH, Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24)
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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