BGH: Kostenregelung gilt auch für anfängliche Baumängel

Fenster: Gemeinschaft darf Kosten nicht auf alle Eigentümer umlegen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine in der Gemeinschaftsordnung getroffene Vereinbarung über die Kostenverteilung auch die Beseitigung von bereits bei Errichtung bestehenden Mängeln umfasst.

Im konkreten Fall hatten Sachverständige erhebliche Baumängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt, insbesondere an den Fenstern. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) beschloss daraufhin, die Mängel zu beseitigen und zur Finanzierung eine Sonderumlage von 875.000 Euro nach Miteigentumsanteilen zu erheben.

Die Gemeinschaftsordnung sah jedoch ausdrücklich vor, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bauteile im Bereich seines Sondereigentums – unter anderem Fensterrahmen und -scheiben – selbst zu tragen hat, unabhängig davon, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Eine Eigentümerin focht den Beschluss an und hatte Erfolg: Der BGH bestätigte, dass die Umlage nach Miteigentumsanteilen gegen die vereinbarte Kostenregelung verstößt.

Tragende Erwägungen des Gerichts:

• Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt grundsätzlich der Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen, dieser kann aber durch Vereinbarung abbedungen werden.
• Der Begriff „Instandsetzung“ ist weit auszulegen und umfasst auch die erstmalige Beseitigung von Baumängeln.
• Eine Differenzierung zwischen anfänglichen und späteren Schäden sei unpraktikabel, da oft unklar ist, ob ein Mangel von Beginn an vorhanden oder erst später entstanden ist.
• Auch wenn Eigentümer auf anfängliche Mängel keinen Einfluss haben, können sich diese durch Nutzung verstärken und erst dadurch sanierungsbedürftig werden.

Damit stellt der BGH klar: Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Pflicht zur Kostentragung für bestimmte Gebäudeteile durch einzelne Eigentümer gilt umfassend – auch für die Beseitigung von Anfangsmängeln. Der Beschluss über die Sonderumlage war daher fehlerhaft.

Urteil: BGH, 23.05.2025, V ZR 36/24