Fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft: BGH erklärt Kündigung für unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen kann, wenn der Mieter mit der Stellung einer vereinbarten Bankbürgschaft im Rückstand ist. Der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB greift in einem solchen Fall nicht.

Sachverhalt: Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht erbracht

Zwischen den Parteien bestand seit Januar 2020 ein Mietverhältnis über eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz. Die monatliche Kaltmiete betrug 1.950 €, hinzu kam eine Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 €. Laut Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft in Höhe von 4.400 € als Kaution spätestens zur Wohnungsübergabe zu stellen.

Da der Mieter diese Sicherheit nicht erbrachte, erklärte die Vermieterin am 11. Mai 2020 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Folge klagte sie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete.

Instanzgerichte geben der Vermieterin recht – BGH hebt Urteil auf

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der Klägerin recht. Der BGH hob die Urteile jedoch auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurück. Die Begründung: Eine fristlose Kündigung wegen unterlassener Stellung einer Bankbürgschaft kann nicht auf § 569 Abs. 2a BGB gestützt werden.

§ 569 Abs. 2a BGB gilt nicht für Bankbürgschaften

Der BGH stellte klar, dass § 569 Abs. 2a BGB ausschließlich bei Verzug mit einer Geldleistung – also einer Barkaution – anwendbar ist. Zwar ist der Begriff „Sicherheitsleistung“ in § 551 BGB grundsätzlich weit gefasst, dennoch ist aus dem Gesetzestext nicht eindeutig abzuleiten, dass auch nicht-monetäre Sicherheiten wie eine Bankbürgschaft erfasst sein sollen.

Insbesondere verweist § 569 Abs. 2a BGB darauf, dass der Verzug mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten bestehen muss. Dieser Wortlaut spricht für eine rein finanzielle Betrachtung der Mietsicherheit und schließt andere Sicherheiten wie Bürgschaften nicht automatisch ein.

Kündigung hätte ggf. nur nach § 543 oder § 573 BGB erfolgen können

Nach Ansicht des BGH hätte die Klägerin die Kündigung allenfalls auf § 543 Abs. 1 BGB (fristlose Kündigung bei erheblicher Pflichtverletzung) oder § 573 BGB (ordentliche Kündigung mit berechtigtem Interesse) stützen können. Dies wäre jedoch von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig gewesen und erfordert eine gesonderte Prüfung.

Rückverweisung an das Landgericht zur weiteren Prüfung

Da das Berufungsgericht keine Feststellungen zu anderen möglichen Kündigungsgründen (Zahlungsverzug oder Eigenbedarf) getroffen hatte, war der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif. Der Fall wurde daher an das Landgericht zur weiteren Prüfung zurückverwiesen.

Fazit

Ein Rückstand bei der vereinbarten Stellung einer Bankbürgschaft stellt keinen ausreichenden Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB dar. Vermieter sollten bei der Vereinbarung von Mietsicherheiten sorgfältig auf die rechtlichen Unterschiede achten und sich bei Pflichtverletzungen nicht ausschließlich auf diesen Kündigungstatbestand stützen.

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