Juristische Personen als Beiratsmitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 4. Juli 2025 (Az. V ZR 225/24) entschieden, dass juristische Personen – wie beispielsweise Gemeinden – grundsätzlich als Mitglieder des Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestellt werden können.

Sachverhalt: Gemeinde als Beiratsmitglied – Anfechtung einer Wahl

Im Zentrum des Verfahrens stand die Wahl eines Beiratsmitglieds durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der auch eine Gemeinde angehört. In der Eigentümerversammlung im September 2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin zur Wahl – ausdrücklich im Namen der Gemeinde. Die Gemeinschaft beschloss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau X in den Verwaltungsbeirat.“
Eine Wohnungseigentümerin focht diesen Beschluss an. Sie argumentierte, weder die Gemeinde noch deren Mitarbeiterin könne rechtmäßig Beiratsmitglied werden. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab – der BGH bestätigte nun diese Entscheidung.

Kernaussage des Urteils: Im Zweifel ist die juristische Person gewählt

Zwar wurde namentlich die Mitarbeiterin genannt, doch ist der Beschluss laut BGH so auszulegen, dass die Gemeinde als juristische Person Beiratsmitglied werden sollte – vertreten durch die Mitarbeiterin. Die Namensnennung diente lediglich zur Kennzeichnung der derzeit zuständigen Ansprechpartnerin innerhalb der Gemeinde.
Da die Mitarbeiterin selbst nicht Wohnungseigentümerin ist, hätte sie auch nicht wirksam gewählt werden können. § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht ausdrücklich vor, dass nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat bestellt werden dürfen.

Rechtliche Bewertung: Juristische Personen sind wählbar – aber nicht ihre Vertreter:innen

Mit seinem Urteil beendet der BGH einen langjährigen Meinungsstreit. Wesentliche Punkte:

• Juristische Personen können als Wohnungseigentümer rechtmäßig in den Beirat gewählt werden.
• Ihre gesetzlichen Vertreter:innen oder Mitarbeiter:innen sind nicht selbst wählbar, sofern sie nicht ebenfalls Wohnungseigentümer:innen sind.
• Eine anderslautende Regelung ist nur zulässig, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung vorgesehen ist.

Begründung: Keine Einschränkung im Gesetzestext

Der Gesetzeswortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht von „Wohnungseigentümern“, ohne die Rechtsform einzuschränken. An anderen Stellen des WEG ist ebenfalls der/die Eigentümer:in als rechtlicher Inhaber des Wohnungseigentums gemeint – unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt. Eine Beschränkung auf natürliche Personen wäre eine nicht gerechtfertigte Auslegung.

Relevanz für die Praxis

• Beschlüsse zur Beiratswahl sind stets im Lichte der tatsächlichen Verhältnisse auszulegen.
• Juristische Personen dürfen Beiratsaufgaben wahrnehmen, müssen jedoch durch geeignete Personen vertreten werden.
• Die Eigentümerversammlung kann jederzeit Personen, die sich als ungeeignet erweisen, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung abberufen.
• Auch das Argument des persönlichen Vertrauens greift nicht durch: Die Eigentümer:innen entscheiden, ob die Vertretung durch eine juristische Person tragfähig ist.

Fazit

Der BGH stellt klar: Eine juristische Person kann – wie jede:r andere Eigentümer:in – zum Beiratsmitglied bestellt werden. Nicht erlaubt ist es jedoch, externe Personen zu wählen, die nicht Wohnungseigentümer:innen sind, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung erlaubt dies ausdrücklich. Das Urteil schafft Rechtssicherheit bei zukünftigen Beiratswahlen.