Schlüsselverlust: Wer trägt die Kosten beim Austausch der Schließanlage?

Verliert ein Mieter seinen Wohnungsschlüssel, kann das teuer werden – vor allem dann, wenn eine komplette Schließanlage in einem Mehrfamilienhaus betroffen ist. Doch wer muss in so einem Fall eigentlich zahlen? Die Rechtsprechung gibt darauf eine differenzierte Antwort.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, sorgsam mit den ihm übergebenen Schlüsseln umzugehen. Bei Verlust eines oder mehrerer Schlüssel muss der Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend informiert werden – eigenmächtiges Handeln ist tabu. Ob ein Ersatzschlüssel angefertigt oder die gesamte Schließanlage ausgetauscht wird, entscheidet allein der Vermieter.

Wer zahlt – und wann?

Ob der Mieter für den Austausch der Schließanlage aufkommen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Trägt der Mieter die Schuld am Verlust?
• Besteht eine konkrete Missbrauchsgefahr?

Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind und die Schließanlage tatsächlich ersetzt wurde, kann der Vermieter Schadensersatz fordern.

Urteil des Landgerichts München: Teilweise Kostentragung

Im Fall eines Mieters, der alle vier Wohnungsschlüssel verlor, ließ der Vermieter die gesamte Schließanlage austauschen – nur drei Jahre nach deren Einbau. Die geforderten rund 2.000 Euro musste der Mieter laut Gericht jedoch nur anteilig zahlen: für die eigene Wohnungstür und die Hauseingangstür.

Informationspflicht des Vermieters

Das Gericht erkannte eine Mitschuld beim Vermieter, da dieser den Mieter nicht über die möglichen hohen Kosten bei einem Schlüsselverlust informiert hatte. Ein Hinweis auf eine Schlüsselversicherung hätte ausgereicht. Auch über die (Nicht-)Erweiterbarkeit der Schließanlage hätte aufgeklärt werden müssen. Alternativ wäre ein separates Schloss an der Wohnungstür möglich gewesen.

Missbrauchsgefahr muss nachgewiesen sein

Laut Gericht reicht ein bloßes „abstraktes Gefährdungspotenzial“ nicht aus, um Kosten auf den Mieter umzulegen. Nur bei einer konkreten Missbrauchsgefahr darf der Vermieter die Anlage austauschen und dem Mieter die Kosten in Rechnung stellen – sofern der Austausch tatsächlich erfolgt ist.

Bundesgerichtshof: Kein Schaden ohne Austausch

Auch der Bundesgerichtshof entschied: Erst wenn die Schließanlage tatsächlich ersetzt wird, entsteht ein erstattungsfähiger Vermögensschaden. Der bloße Verlust eines Schlüssels rechtfertigt keine Schadensersatzforderung – und auch keinen Einbehalt der Mietkaution.

Keine fiktiven Schadensersatzforderungen

Das Landgericht Freiburg bekräftigte: Ein Vermieter kann keine Schadensersatzforderung auf Basis eines Kostenvoranschlags stellen, wenn die Anlage nicht ausgetauscht wurde. Selbst wenn ein vom Mieter beauftragter Dienstleister den Schlüssel verliert, muss der tatsächliche Schaden nachgewiesen sein.

Schlüsseldienst: Wer zahlt im Notfall?

Wenn ein Schlüsseldienst gerufen wird, trägt in der Regel der Mieter die Kosten – etwa bei Verlust oder Bruch des Schlüssels. Hat jedoch der Vermieter ein defektes Schloss nicht rechtzeitig repariert, haftet er für die Kosten des Einsatzes.