Umlage von Modernisierungskosten

Vermieter haben die Möglichkeit, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen. Nach § 559 BGB dürfen bis zu 8 % der entstandenen Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Umlagefähige Maßnahmen

Umlagefähig sind Maßnahmen, die

• den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöhen oder
• zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führen.

Nichtumlagefähige Kosten

Reparaturen und Instandhaltungen gelten nicht als Modernisierung und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Kappungsgrenzen

Damit die Mieterhöhung für Mieter tragbar bleibt, gelten gesetzliche Obergrenzen:

• Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete höchstens um 3 €/m² steigen.
• Liegt die Ausgangsmiete unter 7 €/m², beträgt die Grenze nur 2 €/m².
• In Berlin gilt zusätzlich eine Begrenzung von 1 €/m² aufgrund des Mietendeckels.

Ankündigungspflicht

Der Vermieter muss die geplante Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Dabei sind Art, Umfang, Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben.

Wirksamwerden der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung wird in der Regel drei Monate nach Zugang der Mieterhöhungserklärung wirksam.

Härtefälle

Mieter können einer Mieterhöhung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt. Beispiele hierfür sind:

• hohes Alter,
• gesundheitliche Probleme oder
• eine unzumutbare finanzielle Belastung

Ausnahmen

Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen ausgeschlossen.

Zusammenfassung

Vermieter dürfen Modernisierungskosten auf ihre Mieter umlegen, jedoch nur in Höhe von maximal 8 % der Kosten pro Jahr. Dabei sind Kappungsgrenzen zu beachten. Zudem müssen die Maßnahmen rechtzeitig angekündigt werden. Mieter haben die Möglichkeit, sich in Härtefällen oder bei Verstößen gegen die Ankündigungspflicht gegen die Mieterhöhung zu wehren.