Wie man die Anfechtbarkeit von WEG-Jahresabrechnungen vermeidet

Hintergrund

Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat sich der rechtliche Rahmen für die Jahresabrechnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) grundlegend verändert. Im Zentrum der Neuregelung steht die Abrechnungsspitze – also der Differenzbetrag zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres und den Soll-Vorgaben aus dem Wirtschaftsplan.

Beschlussgegenstand ist nur noch die Abrechnungsspitze

Seit der Reform beschließen die Eigentümer:innen nicht mehr über das gesamte Zahlenwerk der Jahresabrechnung, sondern ausschließlich über die Abrechnungsspitze je Sondereigentum (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG). Diese ergibt sich aus dem Vergleich zwischen den tatsächlich entstandenen Geldflüssen und den geplanten Ansätzen des Wirtschaftsplans. Abweichungen sind üblich – sie führen zu Nachforderungen oder Gutschriften, über die per Beschluss entschieden wird.

Keine Anfechtung mehr des gesamten Rechenwerks

Früher konnte die komplette Jahresabrechnung als Rechenwerk angefochten werden. Das ist heute nicht mehr möglich. Eine Anfechtung kann sich nur noch auf den Beschluss über die Abrechnungsspitze beziehen – also darauf, ob deren Berechnung korrekt ist. Fehler im Zahlenwerk selbst (z. B. falsche Summen oder unklare Darstellung) berechtigen nur dann zur Anfechtung, wenn sie sich konkret auf die Abrechnungsspitze auswirken.

Beispiel: Wird ein falscher Umlageschlüssel verwendet oder eine Änderung der Verteilerschlüssel nicht berücksichtigt, kann das zu fehlerhaften Nachzahlungen führen – und damit eine Anfechtung begründen.

Formelle Mängel als zusätzlicher Anfechtungsgrund

Neben materiellen Fehlern können auch formelle Mängel zur Anfechtung berechtigen – etwa wenn:

• das Abrechnungsjahr, Ersteller oder Erstellungsdatum fehlen,
• keine klare Zuordnung zum Objekt erfolgt,
• wesentliche Kostenpositionen nicht nachvollziehbar sind,
• die Abrechnung nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wurde.

Solche Versäumnisse führen zu einem Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung, was den Beschluss angreifbar macht.

Anfechtungsgründe vermeiden – was zu beachten ist

Um die Anfechtbarkeit zu minimieren, sollte die Jahresabrechnung:

1. alle Einnahmen und Ausgaben nach dem Abflussprinzip korrekt darstellen (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG),
2. transparent gegliedert und prüfbar sein 
3. den Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung übermittelt werden (§ 259 BGB, BGH V ZR 80/19),‍
4. durch den Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen sein.

Nur wenn die rechnerische Logik schlüssig ist – also Anfangs- und Endbestände der Konten mit dem Einnahmen-/Ausgabenverlauf übereinstimmen – ist die Abrechnung auch rechtlich belastbar.

Fazit: Sorgfalt schützt vor Anfechtung

Seit der Neuregelung im Dezember 2020 liegt der Fokus ausschließlich auf der Abrechnungsspitze als Beschlussgegenstand. Ein Beschluss kann daher nur noch dann angefochten werden, wenn dieser Betrag fehlerhaft berechnet wurde – oder wenn formelle Mängel im Ablauf oder der Ausgestaltung der Abrechnung bestehen. Die übrige Darstellung des Rechenwerks ist rechtlich nachrangig, bleibt aber entscheidend für die Nachvollziehbarkeit und Transparenz.

Wer also eine anfechtungssichere Jahresabrechnung sicherstellen will, muss weniger auf kosmetische Perfektion im Zahlenwerk achten – sondern auf die Korrektheit der Kostenverteilung, Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit. Testen Sie unsere Lösung mit der Produktdemo oder starten Sie direkt in SCALARA.