5 rechtliche Risiken für Hausverwalter:innen, die keinem bewusst sind

1. Scheinselbstständigkeit bei eingesetzten Dienstleistern

Problem: Wenn Hausverwalter regelmäßig mit bestimmten Handwerkern oder Dienstleistern arbeiten, kann bei zu enger Einbindung eine Scheinselbstständigkeit vorliegen.

Risiko: Es drohen Nachzahlungen von Sozialabgaben, Bußgelder und persönliche Haftung.

Tipp: Achten Sie auf klare vertragliche Regelungen, wechselnde Auftragnehmer und eine unabhängige Arbeitsweise.

2. Datenschutzverstöße bei Eigentümerdaten

Problem: Unzureichender Schutz oder unbefugte Weitergabe personenbezogener Daten (z. B. Eigentümerlisten, Kontodaten).

Risiko: Abmahnungen, Bußgelder nach DSGVO und Reputationsverlust.

Tipp: DSGVO-konforme Prozesse, Zugriffsbeschränkungen und Schulungen sind Pflicht.

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3. Risiko: Versicherer nicht über Baumaßnahmen informiert

Problem:
Bei größeren Um- oder Ausbaumaßnahmen (z. B. Dachsanierung, Fassadenerneuerung, Aufzugseinbau) besteht für Hausverwalter:innen eine Obliegenheit, den Gebäudeversicherer rechtzeitig zu informieren.

Warum?
Viele Versicherungsverträge enthalten Klauseln, wonach wesentliche bauliche Veränderungen oder Baustellen gemeldet werden müssen – andernfalls kann der Versicherungsschutz ganz oder teilweise entfallen.

Typische Versäumnisse:

• Beginn umfangreicher Baumaßnahmen ohne Information an den Versicherer
• Keine Prüfung, ob während der Bauzeit erhöhter Brandschutz oder Bauleistungsversicherung notwendig ist
• Eigenmächtige Vergabe von Bauaufträgen ohne ausreichenden Versicherungsschutz

Rechtliche Risiken:

• Verlust des Versicherungsschutzes bei Schäden während der Bauzeit (z. B. Brand, Diebstahl, Wasserschaden)
• Haftung des/der Verwalter:in persönlich, wenn Eigentümergemeinschaft durch fehlende Absicherung einen Schaden erleidet
• Regressforderungen durch die Eigentümer:innen oder Versicherung

Praxis-Tipp:

• Vor größeren Maßnahmen immer den Gebäudeversicherer informieren und eine schriftliche Bestätigung über die Fortgeltung des Versicherungsschutzes einholen
• Ggf. zusätzliche Bauleistungs- oder Feuerrohbauversicherung abschließen
• Den Beschluss zur Maßnahme dokumentieren und mit Hinweis auf Versicherungsabklärung versehen

4. Risiko: Fehlender oder unzureichend organisierter Winterdienst

Stichwort: Organisationsverschulden / Organisationsversagen

Problem:
Als Hausverwalter:in obliegt Ihnen – insbesondere bei Miet- oder Gemeinschaftseigentum – die Verkehrssicherungspflicht. Wenn kein zuverlässiger Winterdienst organisiert wurde oder unklar ist, wer, wann und wo räumt und streut, liegt ein Organisationsmangel vor.

Typische Fehlerquellen:

• Kein Dienstleister beauftragt (oder Vertrag ausgelaufen)
• Keine klare Vertretungsregelung bei Urlaub/Krankheit des/der Hausmeister:in
• Unklare Zuständigkeiten zwischen Eigentümer:innen, Mieter:innen und Hausmeister:innen
• Keine Überwachung oder Dokumentation der Durchführung

Rechtliche Risiken:

• Persönliche Haftung des/der Verwalter:in bei Unfällen, z. B. Sturz auf vereister Fläche
• Schmerzensgeld- und Schadenersatzforderungen durch Geschädigte
• Regress durch Versicherungen (z. B. Haftpflicht oder Berufsversicherung), wenn Organisationsmangel festgestellt wird
• Strafrechtliche Relevanz bei grober Fahrlässigkeit (Körperverletzung durch Unterlassen)

Gerichtsurteil als Beispiel:
Ein Verwalter wurde haftbar gemacht, weil er keinen Winterdienst organisiert und nicht überprüft hatte, ob die Pflicht tatsächlich erfüllt wurde (OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 183/11).

Praxis-Tipps zur Absicherung:

• Winterdienst rechtzeitig organisieren (vertraglich) – am besten mit Dokumentationspflicht
• Kontrollpläne führen oder regelmäßige Eigenkontrollen einplanen
• Im Verwaltervertrag klare Regelung, ob Verwalter:in oder Eigentümer:in die Pflicht übernimmt
• Beauftragung dokumentieren, idealerweise mit Nachweis der Durchführung (Berichte, Fotos, Uhrzeiten)

5. Risiko: Arbeitsschutzpflichten bei Angestellten der WEG

Problem:

Die WEG ist Arbeitgeberin, der/die Verwalter:in ist dabei gesetzliche:r Vertreter:in nach § 27 WEG.
Damit ist der/die Verwalter:in verpflichtet, die Arbeitsschutzvorgaben im Namen der WEG umzusetzen.
Unzureichender Schutz (z. B. fehlende Sicherheitskleidung, keine Unterweisungen, unklare Arbeitsanweisungen) kann gravierende Folgen haben.

Rechtliche Risiken für Verwalter:innen:

1. Persönliche Haftung nach dem Arbeitsschutzgesetz (§ 13 ArbSchG)
   
   • Der/die Verwalter:in kann zivilrechtlich und ordnungsrechtlich haftbar gemacht werden, wenn Schutzmaßnahmen fehlen und Angestellte verletzt werden.‍
2. ‍Bußgelder oder Strafen durch Aufsichtsbehörden
   
   • Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 25.000 €, bei grober Fahrlässigkeit auch strafrechtliche Konsequenzen (§ 25 ArbSchG, z. B. bei Unfällen mit schweren Verletzungen).‍
3. Regressforderungen bei Versicherungsfällen
   
   • Wenn Berufsgenossenschaft oder Haftpflichtversicherung einspringen müssen, prüfen sie, ob der Verwalter oder die Verwalterin organisatorisch versagt hat – und können Regress fordern.

Typische Versäumnisse:

• Keine Gefährdungsbeurteilung erstellt
• Keine Erstunterweisung bei Einstellung oder keine jährliche Unterweisung
• Fehlende persönliche Schutzausrüstung (PSA) – z. B. Handschuhe, Gehörschutz, Warnwesten
• Kein Nachweis über Schulungen oder Sicherheitsbelehrungen
• Kein Konzept für Umgang mit Gefahrstoffen oder Leitern

Pflichten von Verwalter:innen (konkret):

• Beauftragung einer Fachkraft für Arbeitssicherheit (extern möglich)
• Durchführung einer Gefährdungsbeurteilung
• Organisation von regelmäßigen Unterweisungen und Dokumentation
• Ausstattung mit PSA (z. B. Schutzkleidung, Sicherheitsschuhe)
• Überwachung der tatsächlichen Umsetzung der Maßnahmen

Praxis-Tipp:

„Wer Angestellte verwaltet, verwaltet auch Verantwortung.“
Verwalter:innen sollten sich von einem Fachbetrieb oder der Berufsgenossenschaft (z. B. BG Bau) beraten lassen und alle Maßnahmen schriftlich dokumentieren.

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