Problem: Wenn Hausverwalter regelmäßig mit bestimmten Handwerkern oder Dienstleistern arbeiten, kann bei zu enger Einbindung eine Scheinselbstständigkeit vorliegen.
Risiko: Es drohen Nachzahlungen von Sozialabgaben, Bußgelder und persönliche Haftung.
Tipp: Achten Sie auf klare vertragliche Regelungen, wechselnde Auftragnehmer und eine unabhängige Arbeitsweise.
Problem: Unzureichender Schutz oder unbefugte Weitergabe personenbezogener Daten (z. B. Eigentümerlisten, Kontodaten).
Risiko: Abmahnungen, Bußgelder nach DSGVO und Reputationsverlust.
Tipp: DSGVO-konforme Prozesse, Zugriffsbeschränkungen und Schulungen sind Pflicht.
Problem:
Bei größeren Um- oder Ausbaumaßnahmen (z. B. Dachsanierung, Fassadenerneuerung, Aufzugseinbau) besteht für Hausverwalter:innen eine Obliegenheit, den Gebäudeversicherer rechtzeitig zu informieren.
Warum?
Viele Versicherungsverträge enthalten Klauseln, wonach wesentliche bauliche Veränderungen oder Baustellen gemeldet werden müssen – andernfalls kann der Versicherungsschutz ganz oder teilweise entfallen.
Typische Versäumnisse:
Rechtliche Risiken:
Praxis-Tipp:
Stichwort: Organisationsverschulden / Organisationsversagen
Problem:
Als Hausverwalter:in obliegt Ihnen – insbesondere bei Miet- oder Gemeinschaftseigentum – die Verkehrssicherungspflicht. Wenn kein zuverlässiger Winterdienst organisiert wurde oder unklar ist, wer, wann und wo räumt und streut, liegt ein Organisationsmangel vor.
Typische Fehlerquellen:
Rechtliche Risiken:
Gerichtsurteil als Beispiel:
Ein Verwalter wurde haftbar gemacht, weil er keinen Winterdienst organisiert und nicht überprüft hatte, ob die Pflicht tatsächlich erfüllt wurde (OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 183/11).
Praxis-Tipps zur Absicherung:
Problem:
Die WEG ist Arbeitgeberin, der/die Verwalter:in ist dabei gesetzliche:r Vertreter:in nach § 27 WEG.
Damit ist der/die Verwalter:in verpflichtet, die Arbeitsschutzvorgaben im Namen der WEG umzusetzen.
Unzureichender Schutz (z. B. fehlende Sicherheitskleidung, keine Unterweisungen, unklare Arbeitsanweisungen) kann gravierende Folgen haben.
Rechtliche Risiken für Verwalter:innen:
Typische Versäumnisse:
Pflichten von Verwalter:innen (konkret):
„Wer Angestellte verwaltet, verwaltet auch Verantwortung.“
Verwalter:innen sollten sich von einem Fachbetrieb oder der Berufsgenossenschaft (z. B. BG Bau) beraten lassen und alle Maßnahmen schriftlich dokumentieren.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
Mehr zu Ihrer Person finden Sie hier.
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