Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein zentrales Dokument im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Sie bescheinigt, dass eine bestimmte Wohnung oder eine andere selbstständige Einheit innerhalb eines Gebäudes baulich so gestaltet ist, dass sie von anderen Einheiten eindeutig abgegrenzt ist. Ohne diese Bescheinigung ist die Bildung von Sondereigentum und die entsprechende Eintragung im Grundbuch nicht möglich.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung schafft klare Verhältnisse innerhalb von Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Immobilien. Sie schützt die Interessen aller Eigentümer, da sie genau festlegt, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Bereiche als Sondereigentum oder Teileigentum genutzt werden können. Das beugt Konflikten durch fehlerhafte Zuordnungen und Überschneidungen vor.
Die Bescheinigung wird in der Regel von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde auf Antrag ausgestellt. Dafür sind entsprechende Bauunterlagen, Pläne und Antragsformulare einzureichen.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Schlüsselelement für die rechtssichere Bestimmung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Eigentümer können ihre Anteile nur dann separat verkaufen, finanzieren oder belasten, wenn für ihre Einheit eine solche Bescheinigung vorliegt. Damit bildet sie das Fundament für alle weiteren rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgänge rund um das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einer anderen, selbstständigen Einheit im Gebäude.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist essenziell, weil sie die Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum und dessen Eintragung im Grundbuch schafft. Sie legt baulich und rechtlich fest, welche Teile einer Immobilie eigenständig genutzt und besessen werden dürfen. Ohne diese Bescheinigung kann kein rechtlich wirksames Sondereigentum – beispielsweise an einer einzelnen Wohnung – gebildet und übertragen werden.
Für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die jeweiligen Einheiten dauerhaft und eindeutig vom übrigen Gebäude getrennt sein. Das bedeutet, dass ein eigener Zugang, in der Regel mit einer verschließbaren Tür, vorhanden sein muss. Bei Wohnungen ist außerdem erforderlich, dass Küche und Bad eigenständig vorhanden sind. Weitere bauliche Details können von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde geprüft werden.
Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann für eine Immobilieneinheit kein Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden. Das hat zur Folge, dass die Einheit nicht unabhängig verkauft, belastet oder vererbt werden kann. Zudem fehlen klare Regelungen zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, was zu Konflikten zwischen Eigentümern führen kann.
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