Das Sondernutzrecht ist ein wichtiges Konzept im Wohnungseigentumsrecht. Es gibt einem einzelnen Eigentümer das exklusive Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, wie zum Beispiel einen Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerraum, allein zu nutzen – und dies unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Im Unterschied zum Sondereigentum ist das Sondernutzrecht also keine eigentumsrechtliche Trennung, sondern lediglich ein Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen.
Sondernutzrechte müssen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung aller Eigentümer klar beschrieben und festgelegt werden. Sie sind nicht automatisch Bestandteil eines Wohnungseigentums, sondern entstehen nur durch ausdrückliche Zuweisung. Für spätere Änderungen oder die Begründung weiterer Sondernutzrechte ist die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer notwendig.
Sondernutzrechte können die Nutzung und den Wert einer Eigentumseinheit deutlich steigern und sind daher von hoher praktischer Bedeutung.
Der Inhaber eines Sondernutzrechts darf den betroffenen Bereich grundsätzlich allein nutzen, muss aber die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung einhalten. Gleichzeitig trägt er meist die Instandhaltungslast für "seinen" Bereich. Im Zweifel regeln dies die jeweiligen Vereinbarungen oder die Teilungserklärung.
Das Sondernutzrecht gibt einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an bestimmten Gemeinschaftsflächen, wie Stellplätzen oder Gartenflächen, während Sondereigentum den rechtlichen Besitz an einer abgeschlossenen Einheit (zum Beispiel einer Wohnung) bedeutet. Das Sondernutzrecht bleibt Teil des Gemeinschaftseigentums und kann nicht wie Sondereigentum separat veräußert werden.
Ein Sondernutzrecht entsteht durch eine ausdrückliche Zuweisung in der Teilungserklärung oder durch eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer. Die Regelung sollte exakt beschreiben, welche Flächen betroffen sind und wer das Nutzungsrecht erhält. Ohne entsprechende Festlegung im Grundbuch ist ein Anspruch auf exklusive Nutzung nicht durchsetzbar.
Der Inhaber eines Sondernutzrechts ist in der Regel auch für die Instandhaltung und Pflege des betreffenden Bereichs verantwortlich. Die Einzelheiten ergeben sich aus der Teilungserklärung oder einer individuellen Vereinbarung der Eigentümer. Bei Unklarheiten gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes.
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