Wenn Wohnungseigentümer ihre Einheit vermieten, kann die Mietpreisbremse erhebliche Auswirkungen auf die zulässige Miethöhe haben. Doch was viele nicht wissen: Bei Modernisierungen gelten Ausnahmen – und der BGH hat jetzt eine vermieterfreundliche Entscheidung getroffen, die auch für WEG-Verwalter bei der Beratung ihrer Eigentümer relevant ist.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für vermietende Wohnungseigentümer – und damit auch für WEG-Verwalter, die ihre Eigentümer beraten – ist es wichtig zu wissen, dass Modernisierungen eine Ausnahme von dieser Regelung darstellen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.11.2024 (Az. VIII ZR 63/23) nun klargestellt, unter welchen Voraussetzungen diese Ausnahme greift – und wie weitreichend die Anforderungen an Vermieter tatsächlich sind.
Eine Vermieterin hatte in ihrem Mietvertrag angegeben, dass die Wohnung eine "umfassende Renovierung" erfahren habe. Auf dieser Grundlage vereinbarte sie eine Miete, die deutlich über der nach Mietpreisbremse zulässigen Höhe lag.
Die Mieterin stellte die Miethöhe infrage: Sie argumentierte, dass tatsächlich nur eine einfache Modernisierung durchgeführt worden sei, nicht aber eine umfassende Renovierung im Sinne des Gesetzes. Außerdem bemängelte sie, dass das konkrete Datum der Modernisierungsarbeiten im Mietvertrag nicht genannt worden war. Die Differenz zur aus ihrer Sicht zulässigen Miete belief sich auf rund 700 € monatlich.
Der BGH bestätigte zunächst die Einschätzung der Mieterin, dass keine "umfassende Modernisierung" im rechtlichen Sinne vorlag. Eine solche liegt nur dann vor, wenn der Umfang der Arbeiten eine Gleichstellung mit Neubauten rechtfertigt – eine sehr hohe Hürde, die im vorliegenden Fall nicht erreicht wurde.
Entscheidend aber: Der BGH stellte klar, dass auch eine einfache Modernisierung die Überschreitung der Mietpreisbremse rechtfertigt.
Bei einer umfassenden Modernisierung, die einer Neubauqualität entspricht, ist die Mietpreisbremse vollständig außer Kraft gesetzt. Der Vermieter kann die Miete frei mit dem Mieter vereinbaren.
Voraussetzungen:
Auch bei einer einfachen Modernisierung darf die nach Mietpreisbremse zulässige Miethöhe überschritten werden – allerdings in begrenztem Umfang gemäß § 556e Abs. 2 BGB.
Zulässige Miethöhe:
Beispielrechnung:
Der BGH hat die Anforderungen an die Informationspflicht des Vermieters präzisiert – mit überraschend vermieterfreundlichen Ergebnissen:
Der Vermieter muss dem Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses lediglich mitteilen, dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde.
Nicht erforderlich sind:
Der BGH stellte ausdrücklich fest: Wenn ein Vermieter irrtümlich von einer "umfassenden Modernisierung" spricht, obwohl nur eine einfache Modernisierung vorlag, ist dies unschädlich. Entscheidend ist allein, dass überhaupt auf eine Modernisierung hingewiesen wurde.
Auskunftsanspruch des Mieters
Will der Mieter nähere Details erfahren, kann er vom Vermieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB Auskunft verlangen über:
Diese Auskunftspflicht besteht aber erst auf Verlangen des Mieters – nicht automatisch.
Als WEG-Verwalter werden Sie regelmäßig mit der Frage konfrontiert, wie Modernisierungsmaßnahmen bei vermieteten Einheiten mietrechtlich zu behandeln sind. Das BGH-Urteil bietet hier wichtige Orientierung für Ihre Beratungstätigkeit:
Praxistipp für Verwalter: Informieren Sie Ihre vermietenden Eigentümer nach Modernisierungsbeschlüssen über:
Für die WEG-Verwaltung bedeutet dies: Eine saubere Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen ist nicht nur für die Jahresabrechnung, sondern auch für vermietende Eigentümer essenziell.
Checkliste Dokumentation:
Abgrenzung Instandhaltung vs. Modernisierung
Für die mietrechtliche Relevanz ist entscheidend, ob es sich um Instandhaltung oder Modernisierung handelt:
Instandhaltung:
Modernisierung (§ 555b BGB):
Für WEG-Verwalter
Für vermietende Eigentümer
Musterdokumente
Musterformulierung für Mietvertrag:
"Die Wohneinheit wurde in den letzten drei Jahren modernisiert. Der Vermieter macht von der Ausnahme gemäß § 556e Abs. 2 BGB Gebrauch. Auf Verlangen erteilt der Vermieter Auskunft über Art, Umfang und Kosten der Modernisierung gemäß § 556g Abs. 3 BGB."
Das BGH-Urteil vom 27.11.2024 bringt wichtige Klarstellungen für vermietende Wohnungseigentümer und deren Verwalter:
Kernaussagen:
Für die Praxis bedeutet dies:
Das Urteil stärkt die Position vermietender Eigentümer und vereinfacht die Handhabung in der Praxis erheblich. Dennoch bleibt eine sorgfältige Dokumentation und Berechnung unerlässlich, um rechtssicher zu agieren.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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