Beweislast für Renovierungszustand bei Mietbeginn liegt beim Mieter

Hintergrund: Streit über Schönheitsreparaturen

In einem Rechtsstreit zwischen einer Vermieterin und ihrer Mieterin ging es um die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Mieterin verlangte von der Vermieterin einen Kostenvorschuss in Höhe von 26.200 Euro für eine Renovierung. Sie berief sich auf die Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Klausel, die die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf sie übertrug. Die Vermieterin lehnte dies ab.

Vertragliche Regelung und Streitpunkt

Der Mietvertrag aus dem Jahr 2008 enthielt eine sogenannte „flexible Fristenregelung“: Die Mieterin sollte die Schönheitsreparaturen je nach Zustand der Wohnung und Grad der Abnutzung nach bestimmten Zeitabständen durchführen. Ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben wurde, konnte im Prozess nicht eindeutig geklärt werden.

Rechtliche Einschätzung: Mieterin klagt auf Vorschuss – Gerichte entscheiden unterschiedlich

Die Mieterin argumentierte, die Renovierungsklausel sei unwirksam, weil sie die Wohnung unrenoviert übernommen habe. Ihrer Ansicht nach sei nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Die Parteien einigten sich schließlich auf einen gerichtlichen Vergleich. Offen blieb jedoch die Frage, wer die Prozesskosten zu tragen hat. Das Amtsgericht legte die Kosten der Vermieterin auf, das Landgericht hingegen sah die Mieterin in der Pflicht.

Entscheidung des BGH: Mieterin trägt Kosten – Beweislast liegt bei ihr

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Entscheidung des Landgerichts (Beschluss vom 30. Januar 2024, Az. VIII ZB 43/23). Die Mieterin hätte den Rechtsstreit voraussichtlich verloren, weil sie nicht nachweisen konnte, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Nach ständiger Rechtsprechung sind Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig. Zwar ist eine solche Klausel unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert überlassen wurde und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält, in solchen Fällen liegt die Beweislast jedoch beim Mieter.

Fazit: Mieter müssen Zustand der Wohnung bei Übergabe belegen

Der BGH stellte klar, dass der Mieter den „für ihn günstigen Umstand“ – also die unrenovierte oder renovierungsbedürftige Übergabe der Wohnung – beweisen muss. Dies war der Mieterin in diesem Fall nicht gelungen, weshalb sie letztlich die Prozesskosten tragen musste.

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