Die Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht basiert auf einem einfachen Prinzip: Es zählt, was tatsächlich geflossen ist. Nicht, was hätte fließen sollen. Nicht, was wirtschaftlich dem Jahr zuzuordnen wäre. Sondern einzig der Zahlungsfluss zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember.
§ 28 Abs. 2 WEG formuliert das unmissverständlich: Die Jahresabrechnung enthält eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Der Gesetzgeber hat sich bewusst gegen eine Leistungsrechnung entschieden und das hat gute Gründe.
Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung dient der Rechenschaftslegung des Verwalters als Treuhänder. Vergleichbar mit einem gesetzlichen Betreuer oder einem Nachlassverwalter muss der WEG-Verwalter nachweisen, welche Gelder ein- und ausgegangen sind.
Dieses Prinzip schützt vor Manipulation. Wer nur tatsächliche Zahlungsflüsse darstellt, kann keine Positionen "hineinrechnen", die real nicht stattgefunden haben. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist damit das transparenteste Abrechnungsinstrument, das der Gesetzgeber zur Verfügung stellt.
Der Wunsch nach einer periodengerechten Darstellung ist nachvollziehbar Vermietende Eigentümer möchten ihren Mietern eine Nebenkostenabrechnung vorlegen, die exakt den Zeitraum abbildet. Wenn die Stromnachzahlung erst im Januar fließt, fehlt sie in der WEG-Abrechnung des Vorjahres.
Der 8. Zivilsenat des BGH – zuständig für Mietrecht – sieht das allerdings weniger streng, als viele Eigentümer befürchten. Solange ein Mieter durchgängig Mieter ist, spielt die zeitliche Verschiebung zwischen WEG-Abrechnung und Nebenkostenabrechnung keine entscheidende Rolle. Erst beim Mieterwechsel wird es relevant, wenn eine Sonderabrechnung erforderlich ist.
Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung lässt sich nicht durchbrechen: nicht durch Beschluss, nicht durch guten Willen, nicht durch den Wunsch nach Gerechtigkeit. Wer abgrenzen will, braucht eine privatrechtliche Vereinbarung. Und selbst dann bleibt die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung bestehen.
Es gibt genau eine gesetzliche Ausnahme: Die Heizkostenverordnung geht dem WEG vor. Alles, was Heizkosten betrifft, also Gasverbrauch, Heizungswartung, Schornsteinfeger, Messdienst, Heizungsstrom, wird periodengerecht abgerechnet. Allgemeinstrom hingegen nicht. Diese Grenze ist klar und sollte nicht verwischt werden.
Verwalter sollten diese Grenze nicht als Einschränkung begreifen, sondern als Schutz. Wer strikt beim Zahlungsfluss bleibt, minimiert das Anfechtungsrisiko. Jede Abgrenzung, die nicht durch die Heizkostenverordnung oder eine wirksame Vereinbarung gedeckt ist, verändert die Abrechnungsspitze und macht den Beschluss angreifbar.
Die beste Strategie ist daher nicht die kreative Abgrenzung, sondern die vorausschauende Steuerung des Zahlungsflusses im laufenden Jahr.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
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