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Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Das Gesetz soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und noch vor der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden. Für die WEG-Verwaltung verschiebt sich damit der Schwerpunkt der Befassung: weg von der Frage, welche Heizung eingebaut werden darf, hin zu der Frage, wie eine einmal installierte Anlage über zwei Jahrzehnte rechtssicher betrieben, nachgewiesen und abgerechnet werden kann. Der Beitrag ordnet die zentralen Regelungen ein und zeigt, an welchen Stellen Beschlussvorlagen, Wirtschaftspläne und Abrechnungsprozesse jetzt angepasst werden müssen.
Das Gesetz befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren: Änderungen sind möglich.
Der Entwurf führt das bisherige GEG unter neuem Titel fort: "Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz GModG)". Die bisherige Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, entfällt. Die §§ 71, 71b bis 71p und 72 GEG werden gestrichen [2]. An ihre Stelle tritt ein neuer Abschnitt mit Vorschriften zur Modernisierung der Wärmeversorgung (§§ 42 bis 46 GModG-E).
Damit eröffnet der Gesetzgeber den Eigentümergemeinschaften wieder einen breiteren Entscheidungsraum. Wer den Entwurf jedoch als reine Entlastung liest, übersieht den Systemwechsel. Der VDI Deutschland fasst die Verschiebung in seiner Stellungnahme vom 11. Mai 2026 präzise: Der Entwurf verlagere "erhebliche Komplexität von der Frage des Heizungseinbaus auf die Ebenen Brennstoffbeschaffung, Tarifwahl, Nachweisführung, Abrechnung, Kostenverteilung, Dokumentation und Haftungsvermeidung“ [1]
Der neue § 42 GModG-E listet die zulässigen Heizungsoptionen für den Anlagenersatz im Bestand auf. Genannt werden unter anderem elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Hybridheizungen, Solarthermie, Biomasse, Stromdirektheizungen, Hausübergabestationen zum Anschluss an ein Wärmenetz sowie Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. [1] Der Katalog ist offen, die Anforderungen an die einzelnen Optionen sind es nicht.
Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Grenzziehung. Die technische, energetische und wirtschaftliche Bewertung einer Heizungsoption gehört nicht zum kaufmännischen Leistungsbild einer WEG-Verwaltung. Sie ist durch Energieberatende, Fachplanende oder qualifizierte Fachunternehmen zuzuliefern. Der VDIV regt ausdrücklich an, in der Gesetzesbegründung klarzustellen, dass die Verwaltung "ohne gesonderte vertragliche Beauftragung keine eigene technische, energetische, steuerliche oder förderrechtliche Bewertung der Heizungsoptionen" schuldet. [1] Diese Klarstellung ist nicht nur juristisch wichtig, sie ist eine Voraussetzung dafür, dass Verwaltungsverträge sauber kalkuliert werden können.
Den Kern des Entwurfs aus Verwaltungssicht bildet § 43 GModG-E. Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nachweisen (§ 43 GModG-E [2] [3]):
Diese "Bio-Treppe" ist keine einmalige Einbauvorgabe, sondern eine Sicherstellungspflicht über die gesamte Anlagenlebensdauer. Ein Beschluss in der GdWE über eine neue § 43-Heizung muss deshalb erheblich mehr leisten als die klassische Variantenwahl. Er muss die Verfügbarkeit geeigneter Tarife im Versorgungsgebiet, die voraussichtliche Preisentwicklung über mehrere Jahrzehnte, die Mehrkosten der biogenen Anteile, die CO₂-Kostenkomponente, die Nachweisstruktur sowie die mietrechtlichen Folgen für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer abbilden. Fehlen diese Bestandteile, ist die Beschlussgrundlage angreifbar.
§ 96 Absatz 4 und 5 GModG-E verpflichten Brennstofflieferanten, mit der Abrechnung zu bestätigen, dass die nach § 43 erforderlichen Brennstoffanteile geliefert wurden. Abrechnungen und Bestätigungen sind in den ersten 15 Jahren nach Inbetriebnahme der Heizungsanlage jeweils mindestens fünf Jahre nach Lieferung aufzubewahren und der zuständigen Landesbehörde auf Verlangen vorzulegen. [1]
Die Nachweisstruktur ist dem Grunde nach sachgerecht. In der Verwaltungspraxis entstehen daraus jedoch Dauerprozesse: Vertragsprüfung, Rechnungskontrolle, Nachweisablage, Fristenüberwachung, Lieferantenwechsel, Objektaktenführung, Bereitstellung gegenüber Behörden und Schnittstelle zu Abrechnungsdienstleistern. Der VDIV fordert daher zu Recht eine Verordnungsermächtigung für standardisierte, maschinenlesbare Nachweise, die mindestens Objektkennung, Lieferzeitraum, Brennstoffart, verpflichtenden Anteil, tatsächlich bestätigten Anteil, Preisbestandteil, Massenbilanzbestätigung und Ausstellerkennung enthalten. [1]
Für die Verwaltungspraxis lautet die Konsequenz: Eine Heizung nach § 43 ist nur dann betrieblich beherrschbar, wenn die Verwaltungssoftware die Nachweise objektbezogen, fristgebunden und prüfsicher erfasst Wer diese Prozesse noch in Papier oder E-Mail-Postfächern führt, wird die kommenden Stichtage nicht sauber abbilden können.
Artikel 5 des Entwurfs erweitert das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz Bei einer § 43-Heizung sollen ab 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten sowie ab 1. Januar 2029 die Kosten der verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden, bis zu einem Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent. [1] Artikel 6 ergänzt das BGB: § 559e Absatz 2 BGB sieht für § 43-Heizungen keinen pauschalen 15-Prozent-Abzug für ersparte Erhaltungsmaßnahmen vor; § 559f BGB knüpft die volle Modernisierungsmieterhöhung nach Wärmepumpeneinbau an einen Fachunternehmernachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5. [1]
Für vermietete Eigentumswohnungen entsteht damit eine doppelte Komplexität. Die GdWE entscheidet auf gemeinschaftlicher Ebene über die Anlage. Die mietrechtliche Umsetzung, also Ankündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und Erstattung, trifft den einzelnen vermietenden Eigentümer Damit Letzterer seine Pflichten erfüllen kann, muss die Verwaltung die für die Abrechnung relevanten Daten in einer Form bereitstellen, die mietrechtlich verwertbar ist. Das ist eine zusätzliche Leistung und sollte vertraglich entsprechend abgebildet sein.
Seit dem 1. Dezember 2020 können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nach § 20 Absatz 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. [2] Das WEMoG hat die Beschlussfassung über Modernisierungen damit erheblich erleichtert. Zu beachten ist allerdings, dass bei Maßnahmen, die über eine ordnungsgemäße Erhaltung wesentlich hinausgehen und einzelnen Eigentümern nicht zumutbar sind, § 21 WEG Sonderverteilungsschlüssel und abweichende Kostentragungsregeln vorsieht. Einfür größeren Heizsystemwechsel praxisrelevanter Vorbehalt. In der GModG-Logik trifft diese vereinfachte Beschlussfassung jetzt auf inhaltlich anspruchsvollere Beschlussgegenstände. Eine einfache Mehrheit reicht zwar formal aus, doch sie wird nur dann tragfähig sein, wenn die Beschlussvorlage die langfristigen Folgen der Bio-Treppe, die Nachweisstruktur, die Kostenverteilung und die mietrechtlichen Folgewirkungen sauber adressiert. Andernfalls steigt das Anfechtungsrisiko nach § 23 Absatz 4 WEG.
Die §§ 20 und 21 WEG geben den prozessualen Rahmen vor, das GModG füllt ihn inhaltlich. Beide Regelwerke müssen in der Beschlussvorbereitung zusammen gedacht werden.
Die folgenden Empfehlungen sind nach Dringlichkeit sortiert, nicht alphabetisch oder thematisch.
Erstens: Beschlussvorlagen-Standardsüberarbeiten. Wer aktuelle Vorlagen für Heizungsbeschlüsse nutzt, sollte sie um eine strukturierte Darstellung der Bio-Treppe, der Tarifverfügbarkeit und der Lebenszykluskosten ergänzen. Diese Anpassung ist die wirksamste Einzelmaßnahme, weil sie das spätere Anfechtungs- und Haftungsrisiko mindert.
Zweitens: Vertragsklarheit zur Verantwortungsverteilung schaffen. Verwalterverträge sollten ausdrücklich festhalten, dass technische, energetische und förderrechtliche Bewertungen durch Fachleute zuzuliefern sind. Zusätzliche Leistungen wie das Fördermittelmanagement, die Nachweisablage über 15 Jahre oder die Datenbereitstellung an vermietende Eigentümer sind gesondert zu vergüten.
Drittens: Abrechnungs- und Verwaltungssoftware auf Nachweisfähigkeit prüfen. Lieferantenbestätigungen, Brennstoffanteile, Netzentgelte und CO₂-Komponenten müssen objektbezogen, fristgebunden und maschinenlesbar verarbeitet werden können. Wer hier noch mit Insellösungen arbeitet, wird die Stichtage 2028 und 2029 nicht sauber bedienen können. Eine durchgängige digitale Buchhaltung, die Belege automatisch dem richtigen Objekt und dem richtigen Wirtschaftsjahr zuordnet, ist hierfür die technische Grundlage.
Viertens: Energieausweise, Wärmeplanung und Förderbedingungen frühzeitig einbinden. Bevor eine GdWE über eine § 42- oder § 43-Heizung entscheidet, sollten der kommunale Wärmeplan, die Energieausweis-Daten und die aktuelle Förderkulisse vorliegen. Ohne diese Grundlagen ist ein wirtschaftlich tragfähiger Beschluss kaum möglich.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft Technologieoffenheit, beseitigt aber keine Komplexität, sondern verschiebt sie. Die Streichung der 65-Prozent-Regel wird in der Verwaltungspraxis durch eine dauerhafte Nachweis-, Abrechnungs- und Dokumentationsstruktur ersetzt, die über 15 bis 20 Jahre trägt. Für die WEG-Verwaltung bedeutet das, Beschlussvorlagen zu schärfen, Verträge nachzujustieren und die digitale Belegverarbeitung konsequent aufzustellen. Der parlamentarische Prozess läuft noch, Änderungen sind möglich Wer die Stichtage 2028 und 2029 unbeschadet erreichen will, fängt aber besser nicht erst dann an, wenn das Gesetz im Bundesgesetzblatt steht.
Quellen
[1]: VDIV Deutschland: Ergänzende Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich. Berlin, 11. Mai 2026. Abrufbar unter vdiv.de. Die Stellungnahme bezieht sich formal auf den Referentenentwurf vom 5. Mai 2026, der laut öffentlicher Berichterstattung am 13. Mai 2026 unverändert vom Bundeskabinett als Regierungsentwurf beschlossen wurde.
[2]: § 20 Wohnungseigentumsgesetz i. d. F. des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187), in Kraft getreten am 1. Dezember 2020. Abrufbar unter gesetze-im-internet.de.
