Eigenbedarfskündigung vor dem BGH: Zwei neue Grundsatzentscheidungen

Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2026 zwei Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung getroffen, die in der Verwaltungspraxis erhebliche Konsequenzen haben. Es geht um die Grenzen des Eigenbedarfs bei gemeinschaftlichem Eigentum nach einer Trennung – und um die Frage, ob eine Familien-GbR die Sperrfrist nach § 577a BGB umgehen kann. Beide Antworten des BGH sind eindeutig.

Fall 1: Der Schwiegermutter-Fall

Der Sachverhalt klingt nach einem Familienstreit, ist aber eine grundlegende Frage des Sachenrechts: Eheleute erwerben zu je hälftigen Miteigentumsanteilen ein Einfamilienhaus. Einvernehmlicher Zweck: Vermietung an die Mutter der Ehefrau. Nach der Trennung kündigt der Ehemann der Schwiegermutter wegen Eigenbedarfs. Die Ehefrau verweigert die Zustimmung. Der Ehemann klagt auf Zustimmung zur gemeinschaftlichen Kündigung.

Das Amtsgericht weist die Klage ab. Das Landgericht gibt ihr statt. Der BGH kassiert die Entscheidung des Landgerichts.

Was der BGH entschieden hat

Der BGH stellt klar: Die bloße Trennungrechtfertigt keine Neuregelung der Nutzung einer gemeinsamen Immobilie nach §745 Abs. 2 BGB, wenn diese zuvor einvernehmlich zu einem bestimmten Zweckgenutzt wurde.

Für eine Änderung der Nutzungsregelung braucht es mehr: Das Festhalten an der Vereinbarung muss aufgrund wesentlicher Veränderungen der Umstände für einen Ehegatten unzumutbar geworden sein. Das ist eine hohe Hürde. Die Trennung allein reicht nicht.

Konkret prüft der BGH drei Punkte:

• Der vereinbarte Zweck der Bruchteilsgemeinschaft, also die Vermietung an die Schwiegermutter, ist nicht beeinträchtigt.
• Die Schwiegermutter ist insolvent. Ein wirtschaftlicher Schaden für den Miteigentümer liegt nicht vor.
• Die Ehefrau hätte ihrerseits potenziell eigene Eigenbedarfsinteressen, die zu berücksichtigen wären.
• Das Ergebnis: Der Ehemann hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung. Die Interessenabwägung fällt gegen ihn aus.

Gemeinschaftseigentum und Nutzungsvereinbarungen

Bei gemeinschaftlichem Eigentum solltenNutzungsvereinbarungen immer schriftlich und mit klarer Zweckbindungfestgehalten werden. Eine spätere Änderung gegen den Willen einesMiteigentümers ist nur bei wesentlicher Veränderung der Umstände möglich und dieseHürde setzt der BGH hoch.

Fall 2: Sperrfrist und Familien-eGbR

Der zweite Fall betrifft eine in der Praxisweit verbreitete Gestaltung: Ein Alleineigentümer bringt vermietete Wohnungenin eine Familien-eGbR ein, bestehend aus ihm, seiner Ehefrau und dengemeinsamen Kindern. Die eGbR wird als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.Anschließend spricht die eGbR eine Eigenbedarfskündigung für eines der Kinderaus. Der Mieter beruft sich auf die Sperrfrist des § 577a BGB.

Die Frage: Handelt es sich bei der Einbringung in die Familien-eGbR überhaupt um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB? Greift die Familienangehörigen-Ausnahme des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB?

Was der BGH entschieden hat

Der BGH beantwortet beide Fragen klar (BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24):

Erstens: Die Einbringung vermieteten Wohnraums durch den Alleineigentümer in eine eGbR ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. Die Sperrfrist läuft.

Zweitens: Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, die Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten aus Familienangehörigen privilegiert, gilt ausschließlich für den Erwerb, nicht für den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB. Eine Privilegierung der Familien-eGbR im Rahmen der Sperrfrist scheidet damit aus.

BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24: Einbringung in eine Familien-GbR ist Veräußerung im Sinne der Sperrfrist. Die Familienangehörigen-Ausnahme greift hier nicht.

Praxisbox: Umwandlung und Sperrfrist immer prüfen

Wird vermietetes Wohnungseigentum veräußert oder in eine Gesellschaft eingebracht, ist die Sperrfrist des § 577a BGB in jedem Fall zu prüfen. Die Entscheidung des BGH schließt eine bis dahin verbreitete Gestaltungspraxis: Wer hoffte, durch Einbringung in eine Familien-eGbR die Sperrfrist zu umgehen, wird vom BGH korrigiert.

Fazit

Beide Entscheidungen haben eines gemeinsam: Der BGH schützt den Mieter vor Gestaltungen, die die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung oder die Sperrfrist aushebeln versuchen. Für Verwalter bedeutet das: Weder die Trennung der Miteigentümer noch die Wahl der Gesellschaftsform ändert etwas an den gesetzlichen Schutzvorschriften. Wer Eigenbedarfskündigungen in diesen Konstellationen plant, braucht belastbare rechtliche Grundlagen.