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Der Rückforderungsanspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung): Wer eine Leistung ohne rechtlichen Grund erhalten hat, muss sie zurückgeben. Da Klauseln, die eine Provision für Vermittlungsleistungen vorsehen, nach dem WohnVermG unwirksam sind, fehlte der rechtliche Grund und zwar schon bei der Zahlung, nicht erst seit dem BGH-Urteil.
Das bedeutet: Rückforderbar ist alles, was auf Basis einer unwirksamen Klausel gezahlt wurde, sofern der Anspruch nicht verjährt ist.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre nach § 195 BGB. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen hatte.
Maßgeblich ist hier Tatsachenkenntnis. Der Auftraggeber kannte seinen Vertrag und die geleisteten Zahlungen. Dass er die rechtliche Unwirksamkeit erst durch das BGH-Urteil 2026 erkannte, ist rechtlich irrelevant.
Im Ergebnis:
Das Rückforderungsrisiko ist nicht bei allen Verwaltern gleich. Es hängt vor allem von zwei Faktoren ab:
Eine Frage, die viele Verwalter derzeit beschäftigt: Was ist, wenn der Auftraggeber von der Unwirksamkeit weiß und trotzdem weiterzahlt?
§ 814 BGB bestimmt, dass derjenige nicht zurückfordern kann, der in Kenntnis der Nichtschuld geleistet hat. Klingt verlockend, ist aber kein verlässlicher Schutz. Denn beim Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot greift nach herrschender Auffassung § 817 BGB, der eine Rückforderung auch bei Kenntnis der Nichtschuld ermöglicht. Das Amtsgericht Freiburg hat dies für Verstöße gegen das WohnVermG bereits bestätigt.
Merksatz: Der freiwillig zahlende Auftraggeber ist keine Versicherung. Die Rechtslage ändert sich dadurch nicht.
Der wichtigste Schritt ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Welche Vertragsklauseln wurden verwendet? Wie hoch ist das Rückforderungsvolumen für die Jahre 2023 bis 2025? Welche Auftraggeber könnten aktiv werden?
Wer jetzt weiß, wo er steht, kann gezielt handeln, sei es durch das frühzeitige Gespräch mit dem Auftraggeber, sei es durch die Neustrukturierung des Vertrags, sobald die Verbandsmuster vorliegen (erwartet August/September 2026).
Jana ist Gründerin & Geschäftsführerin der ivia akademie mit der sie Immobilienverwalter ab Berufseinstieg bei der Aus- und Weiterbildung unterstützt. Selbst lange Jahre als Immobilienverwalterin tätig, hat Jana gemerkt, wie schwer es ist, sich nebenberuflich fortzubilden und wie spärlich das Angebot aussieht. Mit ivia bietet sie daher zeitgemäße, fachlich gut aufbereitete und qualitativ hochwertige Onlinelerninhalte, die perfekt auf den praktischen Bedarf abgestimmt sind. Mehr Infos gibt es unter www.ivia-akademie.de
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