Seit dem BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 [I ZR 224/25] steht für Mietverwalter fest: Die Provision für die Neuvermietung ist Geschichte. Was viele aber noch nicht wissen: Das Verbot ist enger, als es klingt, und die erlaubten Alternativen sind breiter, als viele annehmen.
Die entscheidende Abgrenzung lautet: Vermittlung oder Verwaltung?
Das Wohnvermittlungsgesetz (WohnVermG) kennt keinen Spielraum für Verwalter, wenn es um die Vergütung von Vermittlungsleistungen geht. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WohnVermG schließt jeden Vergütungsanspruch aus, wenn der Vermittler gleichzeitig Verwalter der Wohnung ist. Und § 3 Abs. 3 WohnVermG macht deutlich: Das gilt nicht nur für die erfolgsabhängige Provision, sondern für jede Art von Vergütung.
Wer also hofft, die Provision durch eine stundenweise Abrechnung von Exposé-Erstellung und Besichtigungen zu ersetzen, liegt falsch. Auch das ist verboten.
Verboten ist alles, was typischerweise darauf abzielt, einen bestimmten Interessenten zum Vertragsabschluss zu bewegen. Das umfasst:
Vermittlungstätigkeit (verboten):
Verwaltungstätigkeit (erlaubt):
Eine Frage, die im gemeinsamen Event von SCALARA und IVIA immer wieder kam: Was ist, wenn der Altmieter selbst einen Nachmieter mitbringt und der Verwalter nur noch den Verwaltungsprozess abwickelt?
In diesem Fall findet keine Vermittlungstätigkeit statt. Der Verwalter hat nicht auf den Vertragsabschluss hingewirkt. Eine Mieterwechselpauschale für die reinen Verwaltungsleistungen (Bonitätsprüfung, Vertragserstellung, Übergabe) ist hier grundsätzlich zulässig.
Entscheidend ist aber: Was steht im Vertrag? Wenn dort eine Klausel steht, die allgemein Vermittlungsleistungen erfasst, greift das Verbot unabhängig davon, was im Einzelfall tatsächlich erbracht wurde.
Verwalter stehen vor einer klaren Entscheidung: Entweder sie stellen die Vermittlungstätigkeit ein und bieten künftig nur noch eine Mieterwechselpauschale für Verwaltungsleistungen an. Oder sie führen die Vermittlung weiter, dann aber ohne separate Vergütung.
Wichtig: Wer die Vermittlung weiterführt und dabei die Grundvergütung erhöht, sollte im Vertrag nicht explizit formulieren, dass die Grundvergütung die Vermittlung umfasst. Das birgt Umgehungsrisiken.
Merksatz: Was im Vertrag steht, zählt und nicht, was tatsächlich gemacht wird. Klauseln jetzt prüfen.
Die Abgrenzung zwischen Vermittlung und Verwaltung ist das Herzstück des BGH-Urteils. Wer sie versteht, kann seinen Verwaltungsvertrag neu strukturieren und dabei mehr abrechnen, als viele im ersten Schock gedacht haben. Die Verwaltungsleistungen rund um den Mieterwechsel haben ihren Wert. Sie müssen nur richtig benannt und klar von der Vermittlung getrennt sein.
Jana ist Gründerin & Geschäftsführerin der ivia akademie mit der sie Immobilienverwalter ab Berufseinstieg bei der Aus- und Weiterbildung unterstützt. Selbst lange Jahre als Immobilienverwalterin tätig, hat Jana gemerkt, wie schwer es ist, sich nebenberuflich fortzubilden und wie spärlich das Angebot aussieht. Mit ivia bietet sie daher zeitgemäße, fachlich gut aufbereitete und qualitativ hochwertige Onlinelerninhalte, die perfekt auf den praktischen Bedarf abgestimmt sind. Mehr Infos gibt es unter www.ivia-akademie.de
.jpeg)
.jpg)