Wer als WEG-Verwalter Instandhaltungsmaßnahmen beauftragt, kennt das Unbehagen: Eigentümer verlangen Vergleichsangebote, Instanzgerichte haben Beschlüsse reihenweise allein wegen deren Fehlen für ungültig erklärt, und die sogenannte „Drei-Angebote-Regel" galt in der Praxis vielerorts als ungeschriebenes Gesetz. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis nun mit seinem Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) eine deutliche Absage erteilt. Die Entscheidung schafft erheblich mehr Handlungsspielraum – setzt aber gleichzeitig voraus, dass Verwalter und Eigentümer die Grenzen dieses Ermessens kennen und dokumentieren.
In einer Eigentümerversammlung im September 2023 beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal mehrere Erhaltungsmaßnahmen: Fensteraustausch sowie Glas- und Malerarbeiten mit Auftragswerten zwischen rund 1.100 Euro und 4.100 Euro. Auf Vergleichsangebote verzichtete die Gemeinschaft bewusst – sie arbeitete mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit" zusammen und hatte auch mit der Malerfirma gute Erfahrungen gemacht.
Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage. Ihre Begründung: Ohne Einholung von Vergleichsangeboten entspreche die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der BGH wies diese Auffassung zurück.
Der BGH stellt unmissverständlich klar: Eine generelle gesetzliche Pflicht zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote vor der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen existiert nicht. Sie ist weder dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in seiner seit der WEG-Reform 2020 geltenden Fassung noch anderen Vorschriften zu entnehmen.
Damit erteilt das Gericht der in der Instanzrechtsprechung weit verbreiteten schematischen "Drei-Angebote-Regel" eine ausdrückliche Absage. Diese starre Betrachtungsweise, so der BGH, werde der Vielfalt möglicher Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Wohnungseigentümer unverhältnismäßig ein.
An die Stelle der Drei-Angebote-Regel tritt ein flexiblerer, aber anspruchsvollerer Maßstab: Die Eigentümer müssen ihre Entscheidung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen. Orientierungspunkt ist dabei stets die Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers, dessen Ziel die Beauftragung einer geeigneten Leistung zu einem marktgerechten Preis ist.
Vergleichsangebote bleiben dabei ein anerkanntes und geeignetes Instrument zur Erreichung dieses Ziels – sie sind aber nur eine Möglichkeit unter mehreren. Der BGH benennt ausdrücklich alternative Informationsquellen und Entscheidungsgrundlagen:
Bei kleineren Maßnahmen können Eigentümer häufig selbst beurteilen, ob Preis und Leistung angemessen sind. Der Verwalter hat die eingeholten Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Bei größeren Maßnahmen können Architekten, Sachverständige oder andere Fachleute einbezogen werden. Auch Dringlichkeit oder ein akuter Mangel an verfügbaren Handwerkern können sachliche Gründe sein, auf Vergleichsangebote zu verzichten.
Besondere praktische Bedeutung hat eine weitere Aussage des Gerichts: Die langjährige, zuverlässige und zufriedenstellende Zusammenarbeit mit einem Auftragnehmer kann es rechtfertigen, auf Vergleichsangebote zu verzichten.
Der BGH begründet dies überzeugend: Für einen wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist nicht allein der Preis maßgeblich. Ebenso relevant ist die begründete Erwartung, dass der Auftragnehmer die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, Termine einhält, qualifiziertes Personal einsetzt und Mängel schnell und vollständig beseitigt. Diese Qualitätsaspekte lassen sich bei einem bewährten Dienstleister deutlich verlässlicher beurteilen als bei einem unbekannten Anbieter. Hinzu kommt: Ein vertrauter Handwerker kennt die Anlage, ihre technischen Gegebenheiten und typische Problemstellen häufig bereits aus eigener Erfahrung.
Die Entscheidung entbindet weder Eigentümer noch Verwalter von der Pflicht zur wirtschaftlichen Kontrolle. Ein Beschluss kann auch ohne Vergleichsangebote gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen – nämlich dann, wenn das beauftragte Unternehmen objektiv ungeeignet ist oder der vereinbarte Preis deutlich überhöht ist. In diesem Fall liegt jedoch ein eigenständiger Beschlussmangel vor, den der anfechtende Eigentümer konkret darlegen und beweisen muss.
Im Wuppertaler Fall scheiterten die Kläger genau daran: Sie konnten weder überhöhte Preise noch ungeeignete Unternehmen substantiiert nachweisen. Die Anfechtung stützte sich im Wesentlichen allein auf das Fehlen von Vergleichsangeboten – und das reicht nach der Entscheidung des BGH nicht aus.
Die Entscheidung gibt Verwaltern mehr Gestaltungsfreiheit. Diese Freiheit ist jedoch nur dann rechtssicher nutzbar, wenn die Entscheidungsgrundlagen sorgfältig dokumentiert werden. Folgende Punkte sollten Sie in Ihrer Praxis beachten:
Das Urteil ist eine wichtige Weichenstellung für die WEG-Verwaltungspraxis. Die schematische Drei-Angebote-Regel hat keine gesetzliche Grundlage – ihre Anwendung war in dieser Starrheit nie sachgerecht. Maßstab ist und bleibt das wirtschaftliche Ermessen auf der Grundlage hinreichender Informationen. Vergleichsangebote sind ein nützliches Instrument, kein Selbstzweck und kein Freifahrtschein für Beschlussanfechtungen.
Für Verwalter bedeutet dies: mehr Flexibilität, aber auch mehr Verantwortung für die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Wer bewährte Auftragnehmer einsetzt und dies ordentlich dokumentiert, steht auf sicherem Terrain.
BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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