Rohrverstopfung, Klingelanlage, Rolladen: Wer zahlt wirklich?

§ 5 WEG: Die Grenze, die alles entscheidet

Über die Kostentragung in der WEG entscheidet im Kern eine einzige Frage: Gehört das beschädigte oder sanierungsbedürftige Bauteil zum Gemeinschaftseigentum – oder zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers? [1]

§ 5 Abs. 1 WEG definiert Sondereigentum als die Räume einer Wohnung sowie Bestandteile des Gebäudes, die verändert oder eingefügt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen. Alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum – auch wenn es sich physisch in der Wohnung befindet. [2]

‍▶ Sondereigentum beginnt nicht an der Wohnungstür. Es beginnt an der Frage: Dient dieses Bauteil nur dieser Wohnung oder der Gemeinschaft?

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Fall 1: Die Rohrverstopfung

Ein Klassiker. Rohr verstopft, Wasser läuft nicht ab. Wer muss zahlen?

Die Antwort hängt davon ab, wo sich die Verstopfung befindet:

• Liegt die Verstopfung im Abflussrohr innerhalb der Wohnung (also in dem Leitungsabschnitt, der nur diese Einheit versorgt), ist das Sondereigentum betroffen – der Eigentümer trägt die Kosten.
• Liegt sie im Hauptstrang, der mehrere Einheiten entwässert, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum – die Kosten trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

▶ Praxishinweis für Verwalter

Bevor ein Sanitärbetrieb beauftragt wird:  Klären, ob die Verstopfung leitungsbezogen lokalisiert werden kann. Im Zweifel Rohrkamera einsetzen. Die Dokumentation des Befundes schützt vor späteren Streitigkeiten über die Kostentragung.

Fall 2: Die Klingelanlage

Die Klingelanlage klingelt nicht mehr. Scheinbar ein technisches Kleinstproblem – rechtlich aber durchaus komplex.

Klingelanlagen bestehen in der Regel aus zwei Teilen: dem auflöserechtsgerechten Klingeltaster an der Haustür (Gemeinschaftseigentum) und dem Empfangsteil in der Wohnung (Sondereigentum). Fällt die zentrale Sprechanlage mit Türöffner aus, ist das Gemeinschaftseigentum betroffen – die Instandsetzung obliegt der Gemeinschaft. Fällt nur der Wähler oder die Klingel in der Wohnung aus, liegt das im Sondereigentum.

Eine häufige Fehlerquelle: Der gesamte Austausch einer veralteten Anlage wird als Instandsetzung der Gemeinschaft behandelt – obwohl Teile davon dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Die Kosten müssen dann entsprechend aufgeteilt werden.

Fall 3: Der Rollladen

Bei Rollläden ist die Abgrenzung besonders stark typabhängig. Die Rechtsprechung hat hier im Lauf der Zeit differenziert:

• Rollläden, die ausschließlich das Innere einer Wohnung abschirmen und keine tragende oder wetterschützende Funktion für das Gebäude haben, sind nach überwiegender Auffassung Sondereigentum – inklusive Reparatur und Erneuerung.
• Rollläden, die in die Fassade integriert sind oder eine Funktion für das gemeinschaftliche Erscheinungsbild oder die Gebäudehülle haben, zählen zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt insbesondere für Außenjalousien mit Einbaukasten in der Fassade.

 Die Gemeinschaft kann durch Beschluss eine einheitliche Kostentragungsregel etablieren – muss dabei aber die gesetzlichen Grenzen des § 16 WEG beachten.

▶ Jede Kostentragungsfrage beginnt mit einer Bauteilanalyse. Wer diese Dokumentation führt, vermeidet spätere Konflikte in der Eigentümerversammlung.

Wenn die Sanierung beide Bereiche betrifft

Besonders heikel wird es bei Strangsanierungen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 8. Juli 2022 klargestellt, dass die Wohnungseigentümer auch beschließen können, Eingriffe in das Sondereigentum im Zusammenhang mit einer Strangsanierung zu gestatten und deren Kosten der Gemeinschaft aufzuerlegen. [3]

Das setzt voraus, dass der Beschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist und die Eigentümer die Möglichkeit hatten, sich zur Frage der Kostentragung zu äußern. Zudem müssen die betroffenen Sondereigentümer nach § 14 Abs. 3 WEG die notwendigen Eingriffe dulden. [4]

Empfehlung für die Verwaltungspraxis

Für Verwalter gilt: Kostenzuordnungsfragen sollten nie aus dem Bauch heraus entschieden werden. Eine strukturierte Merkliste, in der Beschaffenheit, Lage und Funktion des betroffenen Bauteils dokumentiert sind, bildet die Grundlage für eine rechtssichere Abrechnung.

Einige Leitsätze für die Praxis:

• Rohrleitungen im Hauptstrang = Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie durch Wohnungen führen.
• Leitungen ab der Hauptabsperrung bis in die Wohnung = i. d. R. Sondereigentum.
• Klingel- und Sprechanlagen: nach Funktionseinheit aufteilen.
• Rollladen: Einbausituation und Fassadenbezug prüfen.
• Bei Zweifel: Fachkundige hinzuziehen und Ergebnis schriftlich festhalten.

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[1]§ 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Vgl. dejure.org/§5-WEG

[2]§ 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Vgl. dejure.org/§5-WEG

[3]Vgl. BGH, Urt. v. 08.07.2022 – V ZR 207/21 zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei der Sanierung von Leitungssträngen mit Eingriffen ins Sondereigentum. Abrufbar unter bundesgerichtshof.de

[4]§ 14 Abs. 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer muss Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Vgl. dejure.org/§14-WEG

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