Wasser dringt in eine Wohnung ein. Die Ursache: undichte Silikonverfugungen zwischen den Fliesen im Bad. Handelt es sich um einen Versicherungsschaden, den die Gemeinschaft über ihre Gebäudeversicherung regulieren kann?
Der BGH hat diese Frage in seinem Urteil vom 20. Oktober 2021 mit klarer Richtung beantwortet.[1]
Silikonverfugungen zwischen Fliesen sind Bestandteil des Sondereigentums. Sie erfüllen zwar eine abdichtende Funktion — aber ausschließlich im Bereich der einzelnen Wohnung. Sie sind veränderbar, ohne das Gemeinschaftseigentum zu berühren. Damit fallen die Kosten für Reparatur oder Erneuerung grundsätzlich dem jeweiligen Sondereigentümer zur Last.
▶ Nicht jeder Wasserschaden ist ein Gemeinschaftsschaden. Die Fuge sitzt im Sondereigentum — und damit auch das Risiko.
Die Gebäudeversicherung der WEG deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum. Tritt ein Schaden am Sondereigentum auf, greift die Versicherung der Gemeinschaft nur dann, wenn der Schaden ursächlich auf das Gemeinschaftseigentum zurückgeht — etwa weil ein gemeinsamer Leitungsstrang gebrochen ist.[2]
Liegt die Ursache im Sondereigentum, muss der Eigentümer seine eigene Hausrat- oder Haftpflichtversicherung in Anspruch nehmen. In der Praxis führt die Abgrenzungsfrage häufig zu Streit — zwischen Eigentümern, zwischen Eigentümer und Verwalter, und zwischen Versicherungen.
Folgendes Szenario ist typisch: Eigentümer A meldet einen Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung von Eigentümer B. Die Hausverwaltung beauftragt einen Sachverständigen, der eine undichte Silikon-Fuge als Ursache identifiziert. Ergebnis: Keine Leistungspflicht der Gebäudeversicherung für den Ursprungsschaden. Die Folgeschäden bei Eigentümer B (Decke, Estrich) sind separat zu prüfen.
Anders verhält es sich bei Bauteilen, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind. Dazu zählen:
Bei Schäden an diesen Bauteilen ist die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zuständig. Wichtig: Auch hier kann eine Eigenverantwortlichkeit des Eigentümers die Leistungspflicht einschränken – etwa wenn nachweislich ein Sondereigentums-Eingriff den Schaden mitverursacht hat.[3]
Versicherungsleistungen der Gemeinschaft fließen in die Jahresabrechnung ein – sowohl als Einnahmen (Versicherungsrückfluß) als auch als Ausgaben (Instandsetzungskosten, Selbstbehalt). Kosten für Schäden am Sondereigentum hingegen sind aus der Gemeinschaftsabrechnung herauszuhalten und dem jeweiligen Eigentümer separat in Rechnung zu stellen.[4]
Die klare Dokumentation, welche Kosten welchem Bereich zuzuordnen sind, ist deshalb nicht nur juristisch notwendig, sondern auch für eine prüfungsfeste Abrechnung unabdingbar.
▶ Verwalter, die Versicherungsschäden ohne Abgrenzungsprüfung in die Gemeinschaftsabrechnung übernehmen, haften möglicherweise selbst.
Bei jedem Wasserschaden, der der Hausverwaltung gemeldet wird, empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen:
SCALARA ermöglicht Verwaltern, Schadensfälle direkt in der Software zu dokumentieren und den Kostenbezug eindeutig zuzuordnen – für eine rechtssichere und prüfbare Jahresabrechnung.
[1]BGH, Urt. v. 20.10.2021 – IV ZR 236/20: Silikonverfugungen zwischen Fliesen zählen zu den Versicherungsleistungen, die nicht dem Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft unterfallen, wenn sie dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Abrufbar unter bundesgerichtshof.de
[2]§ 5 Abs. 1 WEG: Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung sowie Gebäudebestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen. Vgl. dejure.org/§5-WEG
[3]Zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Versicherungsschäden vgl. auch OLG München sowie einschlägige Kommentarliteratur zu § 5 WEG.
[4]§ 28 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können über die Anpassung der Vorauszahlungen und die Jahresabrechnung beschließen. Kostenträgerschaft muss klar aus dem Beschluss hervorgehen. Vgl. dejure.org/§28-WEG
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
