Wohnungseigentümerversammlungen sind das Herzstück der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden wichtige Entscheidungen getroffen, die alle Eigentümer betreffen – von Instandhaltungen über Hausordnungen bis hin zur Jahresabrechnung. Doch wie sieht es mit der Teilnahme aus – und ist eine Einlasskontrolle gerechtfertigt oder gar erforderlich?
Die gesetzliche Grundlage für die Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in den §§ 23 bis 25 WEG. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG ist die Eigentümerversammlung das zentrale Gremium zur Beschlussfassung über Angelegenheiten der Gemeinschaft.
Wichtig: Die Versammlung ist nicht öffentlich. Daraus ergibt sich unmittelbar, dass nur ein klar abgegrenzter Personenkreis teilnehmen darf.
Grundsätzlich sind nur im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer:innen teilnahmeberechtigt. Darüber hinaus dürfen folgende Personen anwesend sein:
Nicht berechtigt sind hingegen Mieter:innen, Freund:innen oder Familienangehörige, sofern keine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorliegt.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, die häufig Teil derselben Urkunde sind, können die Ausgestaltung der Versammlungen weiter präzisieren – etwa durch Regelungen zur Stimmrechtsvertretung oder zur Zulässigkeit von Gästen. Letztlich gelten sie ergänzend zum WEG und sind für alle Eigentümer:innen verbindlich.
Dann können nur die vertretungsberechtigten Personen teilnehmen.
Der/Die Verwalter:in bzw. die Versammlungsleitung (häufig identisch) ist für die Organisation und Durchführung der Versammlung zuständig. Er oder sie entscheidet daher auch darüber, wer eingelassen wird – und ist verpflichtet, die Teilnahmeberechtigung zu prüfen.
Die Praxis zeigt: Viele Eigentümerversammlungen laufen eher locker ab – doch formal kann (und sollte) der oder die Verwalter:in bei unklarer Lage folgende Nachweise verlangen:
Die Nicht-Öffentlichkeit einer Eigentümerversammlung bedeutet, dass nur ein festgelegter Personenkreis Zutritt hat. Die Versammlung ist kein öffentlicher Raum – anders als z. B. eine Gemeinderatssitzung. Die Versammlung sollte daher immer in einem geschlossenen Raum stattfinden, z. B. nicht im Hintergrund einer Gaststätte.
Die Anwesenheit nicht berechtigter Personen kann rechtliche Konsequenzen haben. Wird etwa ein Beschluss in einer Versammlung gefasst, bei der unberechtigte Dritte anwesend waren, kann dieser anfechtbar sein – insbesondere, wenn die Nicht-Öffentlichkeit nicht gewahrt wurde und der Verstoß erheblich war.
Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG sind Beschlüsse anfechtbar, wenn sie unter Verletzung von gesetzlichen Vorschriften oder ordnungsgemäßer Verwaltung zustande kamen. Wird z. B. ein Beschluss in einer Versammlung gefasst, bei der unbefugt anwesende Personen die Abstimmung beeinflusst oder sensible Diskussionen mitverfolgt haben, kann dies ein Anfechtungsgrund sein.
Allerdings gilt: Nicht jede unberechtigte Anwesenheit führt automatisch zur Unwirksamkeit von gefassten Beschlüssen. Die Gerichte prüfen im Einzelfall, ob die Rechte der Eigentümer dadurch tatsächlich verletzt wurden. Bloße Formverstöße ohne Auswirkungen bleiben häufig folgenlos.
Auch wenn es auf den ersten Blick "bürokratisch" wirkt: Eine Einlasskontrolle bei der Wohnungseigentümerversammlung ist rechtlich gerechtfertigt und in vielen Fällen notwendig. Sie dient dem Schutz der Eigentümer:innen, der Wahrung der Vertraulichkeit und der Rechtssicherheit der gefassten Beschlüsse.
Verwalter:innen sind gut beraten, sich nicht auf ihr Bauchgefühl zu verlassen, sondern die Teilnahmeberechtigung konsequent zu prüfen – im Zweifel lieber einmal zu viel kontrollieren als zu wenig.
Astrid Schultheis ist eine von vier bundesweit ö.r.v.u.b. Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung und schreibt Gutachten für Gerichtsverfahren, insb. zum Thema WEG-Abrechnung und Rechnungswesen. Sie ist Mitentwicklerin der WEG-Musterabrechnung 1.0 - 3.0 und ist seit über 30 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Verwaltungsgesellschaft.
Bei SCALARA arbeitet sie seit Anbeginn an der Konzeption insb. des Buchhaltungs- und Zahlungsverkehrmoduls mit und unterstützt mit Ihrem einzigartigem fachlichen Know-How.
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