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Die kalte Jahreszeit bringt für Wohnungseigentumsverwalter nicht nur organisatorische Herausforderungen, sondern auch erhebliche Haftungsrisiken mit sich. Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) sorgt nun für Klarheit in einer zentralen Rechtsfrage: Wer haftet, wenn ein Mieter auf dem nicht geräumten Gehweg einer Wohnungseigentümergemeinschaft stürzt und sich verletzt? Die Antwort des BGH ist eindeutig – und hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis der WEG-Verwaltung.
Der Sachverhalt, der dem BGH-Urteil zugrunde lag, ist typisch für die Praxis: An einem Januarmorgen 2017 stürzte eine Mieterin beim Verlassen des Hauses auf einem vereisten Weg des gemeinschaftlichen Grundstücks in Solms. Obwohl die Wettervorhersage Glatteis angekündigt hatte, war der Weg nicht geräumt worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ihre Räum- und Streupflicht ordnungsgemäß an eine professionelle Hausmeisterfirma delegiert – dennoch zog sich die Mieterin erhebliche Verletzungen zu und forderte von ihrer Vermieterin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro.
Während das Amtsgericht der Klage weitgehend stattgab, wies das Landgericht Limburg die Klage in zweiter Instanz vollständig ab. Die Begründung: Durch die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf einen professionellen Dienstleister beschränke sich die Haftung der Vermieterin auf Überwachungs- und Kontrollpflichten – und für deren Verletzung sei nichts ersichtlich.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar: Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet grundsätzlich für Schäden, die sein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte auf dem gemeinschaftlichen Grundstück erleidet – und zwar unabhängig davon, ob die Räum- und Streupflicht an externe Dienstleister delegiert wurde.
Der BGH betonte, dass Vermieter mietvertraglich verpflichtet sind, die auf dem Grundstück befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese Nebenpflicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein unterschiedliches Schutzniveau für Mieter – je nachdem, ob ihr Vermieter Alleineigentümer oder Wohnungseigentümer ist – sei sachlich nicht gerechtfertigt und habe keine rechtliche Grundlage. Das Landgericht habe "nicht hinreichend in den Blick genommen", dass die beklagte Vermieterin aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet bleibe.
Besonders bedeutsam ist die Unterscheidung, die der BGH zwischen der allgemeinen (deliktsrechtlichen) und der vertraglichen Verkehrssicherungspflicht trifft.
Bei der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht gilt: Wird sie auf einen Dritten delegiert, verengt sich die Pflicht des ursprünglich Verantwortlichen auf Kontroll- und Überwachungsaufgaben.
Anders verhält es sich bei der vertraglichen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters: Auch wenn diese zur Wahrnehmung auf einen Dritten übertragen wird, bleibt der Vermieter nicht aus seiner vertraglichen Haftung entlassen. Art und Umfang seines Pflichtenprogramms ändern sich nicht – insbesondere wird dieses nicht auf Überwachungs- und Kontrollpflichten beschränkt.
Der Hausmeisterdienst, der im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird, ist aus Sicht des BGH Erfüllungsgehilfe der vermietenden Wohnungseigentümerin im Verhältnis zu deren Mieter. Zur Erfüllung ihrer vertraglichen Nebenpflicht, Wege frei von Schnee und Eis zu halten, kann sich die Vermieterin der Hilfe dieses Dienstes bedienen. Für dessen Verschulden haftet sie gemäß § 278 BGB wie für eigenes Verschulden.
Das Urteil gewinnt zusätzliche Brisanz vor dem Hintergrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Das WEMoG hat die Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und des Verwalters im Bereich der Verkehrssicherungspflichten neu geregelt und präzisiert.
Nach dem WEMoG trägt die GdWE als juristische Person die Verantwortung für die Verkehrssicherung im Gemeinschaftseigentum (§ 9a Abs. 2 WEG). Der Winterdienst – also das Schneeräumen und Streuen von Gemeinschaftsflächen – ist Teil dieser Verkehrssicherungspflicht und vom Verwalter als Ausführungsorgan der Gemeinschaft zu organisieren.
Die Verkehrssicherungspflicht beruht auf § 823 BGB und verpflichtet die GdWE, Gefahrenquellen im Gemeinschaftseigentum zu identifizieren und zu beseitigen, um Schäden an Bewohnern, Besuchern oder Dritten zu verhindern. Zu den zu sichernden Bereichen gehören insbesondere:
Das WEMoG hat die Befugnisse und Verantwortlichkeiten des Verwalters im Bereich der Verkehrssicherung erweitert. Zu seinen Aufgaben gehört:
Das BGH-Urteil offenbart eine problematische Situation für vermietende Wohnungseigentümer: Sie befinden sich in einer Zwischenposition. Einerseits haften sie ihrem Mieter gegenüber vollumfänglich für Schäden durch mangelhaften Winterdienst. Andererseits haben sie oft keinen direkten Einfluss auf die Auswahl und Kontrolle des Winterdienstleisters, da diese durch die WEG bzw. den Verwalter erfolgt.
Die Argumentation vieler Vermieter, sie hätten auf die Durchführung des Winterdienstes gar keinen direkten Einfluss, da dies Sache der WEG sei, ließ der BGH nicht gelten. Die internen Willensbildungsprozesse der WEG sind für den Mieter irrelevant. Der Mieter hat sich den Vermieter als Vertragspartner ausgesucht und darf darauf vertrauen, dass dieser für die Sicherheit sorgt.
Die moderne WEG-Verwaltung kann durch digitale Tools und Prozesse die Haftungsrisiken beim Winterdienst signifikant reduzieren:
Eine zentrale, digitale Verwaltung aller Verträge mit Winterdienstleistern ermöglicht schnellen Zugriff auf Leistungsbeschreibungen, Haftungsregelungen und Versicherungsnachweise. SCALARA bietet hierfür moderne Lösungen, die alle relevanten Dokumente strukturiert und rechtskonform vorhalten.
Digitale Checklisten und Erinnerungsfunktionen helfen dem Verwalter, Kontrollpflichten systematisch wahrzunehmen und zu dokumentieren. Wetterbasierte Alarme können automatisch an den Winterdienstleister und den Verwalter gesendet werden.
Moderne Verwaltungssoftware ermöglicht eine vollständige Dokumentation aller winterdienstbezogenen Aktivitäten – von der Wettervorhersage über die Beauftragung bis zur Durchführungskontrolle. Im Haftungsfall ist diese Dokumentation von unschätzbarem Wert.
Digitale Kommunikationsplattformen erleichtern die Information der Eigentümer über Winterdienstmaßnahmen und ermöglichen eine schnelle Abstimmung bei Problemen.
Das BGH-Urteil vom 6. August 2025 schafft Klarheit in einer für die Immobilienverwaltung zentralen Frage: Vermietende Wohnungseigentümer haften umfassend für Schäden, die ihre Mieter durch mangelhafte Winterdienste erleiden – unabhängig davon, ob die Räum- und Streupflicht an professionelle Dienstleister delegiert wurde. Die Erfüllungsgehilfenhaftung nach § 278 BGB greift vollumfänglich.
Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick:
Handlungsempfehlungen: Für WEG-Verwalter bedeutet dies: Höchste Sorgfalt bei der Auswahl und Überwachung von Winterdienstleistern, präzise vertragliche Regelungen und lückenlose Dokumentation sind unverzichtbar. Vermietende Wohnungseigentümer sollten ihren Versicherungsschutz überprüfen und sich der Haftungsrisiken bewusst sein.
Die Digitalisierung der Verwaltungsprozesse – etwa durch Lösungen wie SCALARA – kann helfen, die komplexen Anforderungen effizient zu bewältigen und Haftungsrisiken zu minimieren. Das WEMoG 2020 hat die Strukturen bereits modernisiert; nun müssen auch die Prozesse diesem Standard entsprechen.
Die Botschaft des BGH ist eindeutig: Der Schutz der Mieter hat Vorrang vor verwaltungsinternen Zuständigkeitsfragen. Wer die Vorteile der Arbeitsteilung und Delegation nutzt, muss auch das Risiko tragen, wenn die beauftragten Dienstleister Fehler machen.
BGH, Urteil vom 6.8.2025, Az. VIII ZR 250/23
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
