Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung

Viele Mieter und Vermieter fragen sich: Darf ein Vermieter eigene Arbeitsleistungen als Hausmeisterkosten ansetzen – und wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Hier finden Sie eine klare Übersicht mit Rechtsgrundlage, Beispielen und häufigen Fehlern.

Definition: Hausmeisterkosten

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Hausmeisterkosten umfassen alle Aufwendungen für Tätigkeiten, die typischerweise durch einen Hausmeister erledigt werden: Reinigung, Pflege der Außenanlagen, kleine Reparaturen, Winterdienst oder Überwachung der technischen Anlagen.
Sie gehören zu den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und sind daher grundsätzlich umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden.

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Eigenleistungen des Vermieters: Grundsatz

• Der Vermieter darf eigene Arbeitsleistungen als Hausmeisterkosten umlegen, wenn er diese Tätigkeiten tatsächlich selbst erbracht hat.
• Die angesetzten Kosten müssen sich an dem orientieren, was ein externer Hausmeister für die gleiche Arbeit verlangen würde (marktüblich).
• Der Vermieter darf sich nicht überdurchschnittlich vergüten.

Rechtsgrundlage: Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die BetrKV erlaubt die Umlage von Hausmeisterkosten, sofern im Mietvertrag vereinbart.
Das gilt auch dann, wenn der Vermieter selbst als Hausmeister tätig wird.
Wichtig: Die Vergütung muss angemessen sein.

Transparenz und Nachvollziehbarkeit

Damit Eigenleistungen nicht angefochten werden können, muss die Nebenkostenabrechnung besonders transparent sein:

• Dokumentation: Welche Arbeiten wurden durchgeführt? Wann, wie oft und wie lange?
• Kostenaufstellung: Wie setzen sich die angesetzten Beträge zusammen?
• Belegeinsicht: Mieter haben ein Recht auf Einsicht, um Angemessenheit zu prüfen.

Rechtsprechung

Die Gerichte haben mehrfach bestätigt: Eigenleistungen des Vermieters sind umlagefähig, solange

• die Arbeiten üblich sind,
• die Kosten marktüblich kalkuliert sind,
• die Abrechnung nachvollziehbar erfolgt.

Überhöhte oder unklare Ansätze können zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung führen.

Ein ausführliches Beispiel finden Sie in unserer Muster-Nebenkostenabrechnung als Download, die zeigt, wie Hausmeisterkosten korrekt aufgeführt werden können.

Beispiele

Häufige Fehler

• Überhöhte Stundensätze ansetzen (z. B. 50 € für einfache Reinigungsarbeiten).
• Pauschale Kosten ansetzen ohne Nachweis der Leistung.
• Leistungen abrechnen, die nicht zu den Hausmeistertätigkeiten gehören (z. B. Verwaltungstätigkeiten).

Häufige Fragen (FAQ)

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Ja, sofern im Mietvertrag vereinbart und die Leistungen tatsächlich erbracht wurden.

Darf der Vermieter eigene Arbeit als Hausmeisterkosten abrechnen?
Ja, solange die Kosten marktüblich kalkuliert und transparent dokumentiert sind.

Welche Tätigkeiten gelten als Hausmeisterarbeiten?
Reinigung, Winterdienst, Gartenpflege, kleine Reparaturen, Überwachung technischer Anlagen.

Was passiert bei überhöhten Kosten?
Dann kann die Nebenkostenabrechnung vom Mieter angefochten werden.

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