Die Instandsetzung spielt eine zentrale Rolle in der Verwaltung und Werterhaltung von Immobilien, insbesondere im Bereich des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Gemeint sind damit sämtliche Arbeiten, die notwendig sind, um Schäden oder Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beheben und den ursprünglichen Zustand der Bausubstanz oder der technischen Anlagen wiederherzustellen. Dies kann von größeren Reparaturen bis hin zu vollständigen Austauschmaßnahmen einzelner Bauteile reichen.
Eine Instandsetzung geht deutlich über die einfache Instandhaltung hinaus. Während bei der Instandhaltung regelmäßige Wartungsarbeiten im Vordergrund stehen, geht es bei der Instandsetzung um die Beseitigung bereits entstandener Schäden. Typische Beispiele sind die Sanierung eines undichten Dachs, der Austausch schadhafter Fenster im Treppenhaus oder die Erneuerung defekter Heizungsanlagen, wenn Reparaturen nicht mehr genügen.
Die Verantwortung für die Instandsetzung liegt grundsätzlich bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidungen, insbesondere bei größeren Maßnahmen, werden in der Regel in einer Eigentümerversammlung nach den gültigen Beschlussfassungsregeln getroffen. Rechtliche Grundlage sind vor allem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie die Teilungserklärung der WEG.
Zur klaren Trennung: Instandsetzung dient ausschließlich der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Im Unterschied dazu bezeichnet die bauliche Veränderung die bewusste Umgestaltung oder Verbesserung des Gemeinschaftseigentums.
Die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen werden typischerweise aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt. Reicht diese Rücklage nicht aus, kann eine Sonderumlage erforderlich werden. Transparenz und eine professionelle Kostenplanung sind in diesem Zusammenhang unerlässlich.
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