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Der Verwaltervertrag bildet das zentrale Fundament für die Zusammenarbeit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ihrem Verwalter. Durch diesen Vertrag werden Rechte, Pflichten, Vergütung und die Laufzeit der Bestellung eindeutig geregelt, um einen reibungslosen Ablauf der Verwaltung sicherzustellen.

Was regelt der Verwaltervertrag?

Ein Verwaltervertrag konkretisiert die im Wohnungseigentumsgesetz (§§ 26 und 27 WEG) festgelegten Rahmenbedingungen für die Tätigkeit des Verwalters. Wichtige Inhalte sind insbesondere:

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum
Die Modalitäten zur Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
Die Vertretung der WEG gegenüber Dritten, zum Beispiel Behörden oder Dienstleistern
Die Vergütung des Verwalters und mögliche Zusatzleistungen
Die Laufzeit des Vertrags – hierbei schreibt das WEG eine maximale Bestelldauer vor: fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre
Die Voraussetzungen und Modalitäten zur Kündigung des Vertrags

Rechtlicher Rahmen nach WEG

Gemäß § 26 und § 27 WEG ist der Verwaltervertrag rechtlich klar strukturiert. So dürfen Verwalterverträge die Bestimmungen zur Laufzeit (maximal fünf Jahre) und zur Aufgabenverteilung nicht unterlaufen. Auch die Bestellung und Abberufung erfolgt nach expliziter Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, die meist durch einen Beschluss dokumentiert wird.

Praxisrelevante Aspekte bei Abschluss und Kontrolle

Damit ein Verwaltervertrag den Bedürfnissen der Eigentümergemeinschaft entspricht, sollten dessen Inhalte transparent abgestimmt und regelmäßig überprüft werden. Insbesondere sind Vergütung, Leistungsumfang und Haftungsregelungen klar zu definieren. Empfehlenswert ist zudem, die wichtigsten Aspekte des Vertrags im Protokoll der Eigentümerversammlung zusammenzufassen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

FAQ

Welche Mindestinhalte muss ein Verwaltervertrag nach den gesetzlichen Vorgaben enthalten?

Ein Verwaltervertrag muss insbesondere die Aufgaben des Verwalters (gemäß § 27 WEG), dessen Rechte und Pflichten, die Vergütung sowie die Laufzeit der Bestellung regeln. Die Laufzeit darf ohne Erstbestellung maximal fünf Jahre betragen. Auch Regelungen zur Kündigung und gewöhnlich eine klare Abgrenzung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum sollten festgehalten werden.

Wie wird die Laufzeit eines Verwaltervertrages festgelegt und warum ist die Begrenzung wichtig?

Die Laufzeit des Verwaltervertrags ist durch § 26 WEG gesetzlich auf maximal fünf Jahre– bei Erstbestellung auf drei Jahre– begrenzt. Diese Begrenzung dient dem Schutz der Eigentümergemeinschaft, damit regelmäßig geprüft werden kann, ob der gewählte Verwalter weiterhin das Vertrauen der Gemeinschaft besitzt. So bleibt die WEG handlungsfähig und flexible Anpassungen sind möglich.

Was sollten Eigentümer bei Abschluss oder Verlängerung eines Verwaltervertrags besonders beachten?

Beim Abschluss oder bei der Verlängerung eines Verwaltervertrags sollten Eigentümer auf die genaue Definition des Aufgabenkatalogs (z.B. Kontrolle der Hausgeldzahlungen, Durchführung der Jahresabrechnung), die Transparenz der Vergütung sowie eine nachvollziehbare Regelung von Zusatzleistungen achten. Zudem ist es ratsam, die wichtigsten Verabredungen in der Eigentümerversammlung zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Verwaltervertrag

Verwaltervertrag: Definition und Erklärung