Die Frage, ob Wohnungseigentümer die Zahlung ihrer monatlichen Vorschüsse verweigern dürfen, wenn die Gemeinschaft ihren Pflichten nicht nachkommt, beschäftigt Verwalter regelmäßig. Mit dem Urteil vom 14. November 2025 (V ZR 190/24) hat der Bundesgerichtshof nun endgültig klargestellt: Das Zurückbehaltungsrecht ist gegenüber Vorschussansprüchen generell ausgeschlossen – selbst wenn der Eigentümer rechtskräftig zuerkannte Gegenansprüche hat. Diese Entscheidung stärkt die Liquiditätssicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft und gibt Verwaltern Rechtssicherheit im Umgang mit säumigen Zahlern.
Im entschiedenen Fall forderte eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Eigentümer rückständige Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von 18.540 Euro. Die Vorschüsse beruhten auf einem Beschluss zum Wirtschaftsplan 2021, der mangels neuen Beschlusses fortgalt.
Der Eigentümer verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr erstellt worden seien. Zur Erstellung der Jahresabrechnung 2019 war die Gemeinschaft bereits rechtskräftig verurteilt worden – ohne dass diese Verpflichtung erfüllt wurde. Der Eigentümer machte daher ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend.
Der BGH wies die Revision des Eigentümers zurück und bestätigte die Zahlungspflicht. Das Gericht stellte klar: Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung beschlossener Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen.
Besonders bedeutsam: Diese Ausschluss gilt selbst dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird. Im konkreten Fall half es dem Eigentümer also nicht, dass er bereits ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung der Jahresabrechnung erwirkt hatte.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat sich die Rechtslage in einem wichtigen Punkt geändert: Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG ist die Gemeinschaft nunmehr ausdrücklich verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen. Diese Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung ist nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einklagbar.
Vor dem WEMoG fehlte es noch an der notwendigen Gegenseitigkeit für ein Zurückbehaltungsrecht, da der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG alter Fassung gegen den Verwalter – nicht gegen die Gemeinschaft – gerichtet war. Diese technische Hürde ist seit der Reform entfallen.
Trotz dieser Änderung bekräftigt der BGH: Auch unter Geltung des WEMoG ist das Zurückbehaltungsrecht wegen der Natur der Schuld ausgeschlossen. Der Grund liegt im Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der BGH begründet den generellen Ausschluss mit der zentralen Bedeutung der Vorschüsse für die Gemeinschaft:
Die im Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ausgewiesenen Vorschüsse müssen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen.
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Die Folgen wären gravierend:
Der Wirtschaftsplan wird auf prognostischer Basis erstellt. Die Wohnungseigentümer prognostizieren den voraussichtlichen Liquiditätsbedarf und haben dabei ein weites Ermessen. Dieses mehrheitlich ausgeübte Ermessen kann nicht durch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts einzelner Eigentümer unterlaufen werden.
Der BGH unterscheidet klar zwischen Zurückbehaltungsrecht und Aufrechnung:
Aufrechnung ist möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen (§ 387 BGB). Die Aufrechnung bewirkt nach § 389 BGB die Tilgung der Vorschussforderung und ist damit ein Erfüllungssurrogat. Sie beeinträchtigt das Finanzierungssystem nicht, da die Schuld erlischt.
Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen, weil es lediglich als Druckmittel dient, ohne Befriedigungswirkung zu haben. Es könnte der Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit entgegenstehen und die Liquiditätsgrundlage gefährden.
Der BGH verweist darauf, dass Eigentümern mit titulierten oder anerkannten Forderungen andere Rechtsmittel zur Verfügung stehen:
Nutzen Sie die klare Rechtslage für ein konsequentes Forderungsmanagement. Zurückbehaltungsrechte sind nicht zu akzeptieren – selbst wenn Eigentümer mit berechtigten Gegenansprüchen argumentieren.
Auch wenn Eigentümer keine Vorschüsse zurückbehalten dürfen: Die Pflicht zur zeitnahen Erstellung von Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG bleibt bestehen. Verwalter sollten diese Pflicht ernst nehmen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen kann Aufrechnung zulässig sein. Prüfen Sie solche Fälle sorgfältig und dokumentieren Sie die Tilgungswirkung transparent.
Moderne Verwaltungssoftware wie SCALARA unterstützt Sie bei der fristgerechten Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen. Automatisierte Mahnläufe und digitale Dokumentation erleichtern das Forderungsmanagement erheblich.
Informieren Sie Ihre Eigentümergemeinschaften aktiv über diese höchstrichterliche Rechtsprechung. Eine transparente Kommunikation verhindert Missverständnisse und reduziert Zahlungsausfälle.
Mit dem Urteil vom 14. November 2025 stellt der BGH endgültig klar: Das Zurückbehaltungsrecht von Wohnungseigentümern gegen Vorschussansprüche der Gemeinschaft ist generell ausgeschlossen. Dies gilt auch nach dem WEMoG und selbst bei rechtskräftig zuerkannten Gegenansprüchen.
Kernaussagen:
Für Verwalter bedeutet dies: Rechtssicherheit im Forderungsmanagement und klare Argumentationsgrundlage gegenüber säumigen Zahlern. Gleichzeitig unterstreicht das Urteil die Bedeutung einer ordnungsgemäßen, zeitnahen Verwaltung – einschließlich der fristgerechten Erstellung von Jahresabrechnungen.
Shari Heep ist Juristin mit Fokus auf IT- Recht und Gründerin & CEO von SCALARA. Sie hat schon seit ihrem Abitur in der familiären Hausverwaltung mitgearbeitet und dort vor allem die digitale Transformation vorangetrieben. Durch ihre praktische Erfahrung aus der Immobilien- und Verwaltungsbranche kennt sie die Herausforderungen der Branche sehr genau.
Mit der Gründung von SCALARA hat Shari ihre Leidenschaft für alles Digitale mit ihren Verwalterwurzeln verbunden.
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