Ein großformatiges Streetart-Gemälde prägt dasErscheinungsbild einer Wohnanlage über Jahre. Einstimmigkeit braucht es dafürtrotzdem nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25. September 2026entschieden: Eine GdWE kann die Gestaltung ihrer Fassade mit einem Kunstwerkmehrheitlich beschließen. Das spätere Motiv muss dabei nicht im Detailfeststehen. Entscheidend sind klare Rahmenbedingungen im Beschluss.
Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot einerGdWE an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kostenvon einer internationalen Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. DerOberbürgermeister der Stadt unterstützte das Projekt. Das Gemälde solltemöglichst lange bleiben. Nach fünf Jahren sollte die GdWE aber wieder freientscheiden können, etwa über ein Überstreichen oder eine nachträglicheDämmung.
Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin perMehrheitsbeschluss, den Gestattungsvertrag mit dem Verein abzuschließen. EinEigentümer focht den Beschluss an. Sein Argument: Das Kunstwerk gestalte dieAnlage grundlegend um und wie das fertige Gemälde aussehen werde, sei bei derBeschlussfassung nicht absehbar gewesen.
Amtsgericht Wuppertal (Urt. v. 11.12.2024 – 95b C 72/24) undLandgericht Düsseldorf (Urt. v. 21.07.2025 – 25 S 2/25) wiesen die Klage ab.Der BGH wies die Revision zurück.
Der BGH ordnet die Fassadengestaltung als baulicheVeränderung ein, über die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließenkönnen. Darunter fallen auch Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbildder Anlage wesentlich und über einen längeren Zeitraum verändern. Dass esum ein Kunstwerk geht und nicht um eine klassische Baumaßnahme, steht einemMehrheitsbeschluss nicht entgegen.
Der Beschluss war hinreichend bestimmt, weil diemaßgeblichen Rahmenbedingungen feststanden:
Eine detaillierte Beschreibung des fertigen Motivs verlangtder BGH nicht. Künstlerisches Schaffen folgt keinen technischen Bauvorgaben.Das Werk entsteht in einem kreativen Prozess, zu dem Entwürfe, Überarbeitungenund die Anpassung an die Umgebung gehören können. Die Eigentümer müssen abererkennen können, welche Wirkung die Maßnahme voraussichtlich auf die Anlagehat.
Merksatz: Das Motiv darf offen bleiben. Der Rahmen nicht.
Nach § 20Abs. 4 Alt. 1 WEG darf eine bauliche Veränderung die Wohnanlage nichtgrundlegend umgestalten. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucksreicht dafür regelmäßig nicht aus. Maßstab ist die Wohnanlage als Ganzes,nicht das einzelne Gebäude oder die einzelne Fassade. Eine allgemeingültigeGrenze zieht der BGH nicht. Es kommt auf den Einzelfall an.
Im konkreten Fall sprachen mehrere Umstände gegen einegrundlegende Umgestaltung. Das Gemälde war Teil eines städtisch unterstütztenProjekts und sollte im Zusammenhang mit weiteren Werken des urbanen Kunstraumswahrgenommen werden. Der Verein trug die Kosten vollständig. Die GdWE war nurfür fünf Jahre gebunden.
Der BGH sieht darin einen niedrigschwelligen Zugang zuProjekten, die auf die Mitwirkung von Gebäudeeigentümern angewiesen sind. Einzu weiter Begriff der grundlegenden Umgestaltung würdeWohnungseigentümergemeinschaften davon faktisch ausschließen, zumalEinstimmigkeit gerade in größeren Anlagen kaum zu erreichen ist.
§ 20 Abs. 4Alt. 2 WEG schützt vor Maßnahmen, die einen Eigentümer stärkerbeeinträchtigen als die übrigen. Dafür braucht es eine besondere, ungleichverteilte Beeinträchtigung. Dass einem Eigentümer das Gemälde wenigergefällt als anderen, genügt nicht.
Das Urteil ist kein Freibrief für jedes Kunstprojekt. Füreine rechtssichere Vorbereitung sollten Verwalter folgende Punkte festhalten:
Der BGH,Urt. v. 25.09.2026 – V ZR 165/25 stärkt den Gestaltungsspielraum vonWohnungseigentümergemeinschaften. Ein Fassadengemälde kann mehrheitlichbeschlossen werden, auch wenn das Motiv noch nicht feststeht.
Die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG bleiben bestehen: DieWohnanlage darf nicht grundlegend umgestaltet und einzelne Eigentümer dürfennicht unbillig benachteiligt werden. Ob ein solcher Beschluss hält, hängtdeshalb vor allem an einer präzisen Beschlussvorbereitung.
Jana ist Gründerin & Geschäftsführerin der ivia akademie mit der sie Immobilienverwalter ab Berufseinstieg bei der Aus- und Weiterbildung unterstützt. Selbst lange Jahre als Immobilienverwalterin tätig, hat Jana gemerkt, wie schwer es ist, sich nebenberuflich fortzubilden und wie spärlich das Angebot aussieht. Mit ivia bietet sie daher zeitgemäße, fachlich gut aufbereitete und qualitativ hochwertige Onlinelerninhalte, die perfekt auf den praktischen Bedarf abgestimmt sind. Mehr Infos gibt es unter www.ivia-akademie.de
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